Định giá đất theo giá thị trường: Ngăn ngừa đầu cơ, tiêu cực

Theo nhìn nhận, pháp luật này sẽ góp thêm phần hạn chế thực trạng tham nhũng, xấu đi trong hoạt động giải trí thanh toán giao dịch nhà đất trên thị trường .

Việc định giá đất theo giá thị trường sẽ khơi thông nguồn lực, tạo sức bật cho phát triển kinh tế – xã hội. Ảnh: Công Hùng  

Nhiều tiêu cực

Thời gian qua, trên địa phận cả nước xảy ra nhiều vụ vi phạm về định giá và xác lập giá đất đai, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, nổi cộm trong đó là sai phạm tại dự án Bất Động Sản Khu đô thị mới Thủ Thiêm ( TP Hồ Chí Minh ). Theo đó, Ủy Ban Nhân Dân TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt ngân sách trung bình 26 triệu đồng / mét vuông đất thương mại dịch vụ nhà tại, giảm khoảng chừng 50 % so với giá đất mà các sở, ngành đã đề xuất kiến nghị trước đó .

Bên cạnh đó, khi UBND TP Hồ Chí Minh ký hợp đồng BT xây dựng bốn tuyến đường chính với nhà đầu tư khi chưa có chứng thư thẩm định giá, quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất, điều này không đúng với quy định của Luật Giá năm 2012, Luật Đất đai năm 2013 gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước trên 3.900 tỷ đồng.

Tương tự tại TP TP. Đà Nẵng, Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Thành Phố Đà Nẵng đã mắc sai phạm trong 7 dự án Bất Động Sản sử dụng đất trước và sau cổ phần hóa. Như dự án Bất Động Sản nhà ở 38 Nguyễn Chí Thanh ( Q. Hải Châu ), việc giao đất không trải qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án Bất Động Sản có sử dụng đất là không đúng pháp luật và Hội đồng thẩm định giá đất TP TP. Đà Nẵng triển khai chiêu thức xác lập giá đất không đúng pháp luật .
Việc này dẫn đến việc Ủy Ban Nhân Dân TP Thành Phố Đà Nẵng quyết định hành động giá đất giao cho công ty thấp hơn giá đất theo lao lý của TP, giảm 10 % tiền chuyển quyền sử dụng đất là không đúng đối tượng người dùng, kéo theo hoạt động giải trí cấp giấy ghi nhận mục tiêu sử dụng đất ở đô thị, thời hạn sử dụng đất vĩnh viễn không đúng pháp luật .
Trong khi đó, tại tỉnh Khánh Hòa, cơ quan tìm hiểu cũng xác lập khu đất gần 7.400 mét vuông được giao cho Công ty CP Thanh Yến không qua đấu giá và định giá thấp hơn gấp nhiều lần so với giá thị trường, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng so với Nhà nước. Cụ thể, gần 7.400 mét vuông đất trên chỉ được định giá gần 22,5 triệu đồng / mét vuông đất ở, hàng loạt diện tích quy hoạnh đất sản xuất, kinh doanh thương mại còn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng / mét vuông và hơn 12.900 mét vuông đất của dự án Bất Động Sản Golden Gate chỉ là 75,9 tỷ đồng ( khoảng chừng 5,8 triệu đồng / mét vuông ) trong khi giá đất thị trường ở khu vực này lên tới khoảng chừng 300 triệu đồng / mét vuông tại thời gian giao đất .
Hay mới gần đây nhất là vấn đề, cựu Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam bị Viện Kiểm sát Nhân dân TP.HN ý kiến đề nghị hình phạt 9 – 10 năm tù về tội Vi phạm quy định về quản trị, sử dụng gia tài Nhà nước gây thất thoát, tiêu tốn lãng phí, khi chấp thuận đồng ý cho áp đơn giá thấp hơn khi giao 43 ha và 145 ha đất cho Tổng Công ty Sản xuất – Xuất nhập khẩu Tỉnh Bình Dương sau cổ phần hóa. Việc lô đất bị đưa vào góp vốn tại liên danh công ty tư nhân, tuy nhiên vẫn được chỉ huy tỉnh ký quyết định hành động không đưa khu đất này vào giá trị Doanh Nghiệp sau cổ phần hóa, gây thất thoát cho Nhà nước hơn 4.000 tỷ đồng .
Tại phiên đàm đạo tác dụng thực thi Kế hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội và ngân sách Nhà nước năm 2021, Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thủy ( đoàn Bắc Kạn ) cho rằng, thực trạng “ quân xanh, quân đỏ ” thông đồng để dìm giá tại nhiều phiên đấu giá đất, gây ra những thiệt hại rất lớn cho gia tài của Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là những vi phạm về lao lý về đấu giá, đấu thầu và những thành phần tương quan đã bắt tay ngầm rút ruột gia tài Nhà nước .
“ Cần phải mạnh tay giải quyết và xử lý những vi phạm tương quan đến định giá và xác lập giá đất đai. nhà nước cần phải tăng cường trấn áp ngặt nghèo hơn nữa và chỉ huy thanh tra, kiểm tra tiếp tục hơn so với hoạt động giải trí này. Đồng thời, đề xuất kiến nghị Bộ Công an chọn một số ít phiên đấu giá đất để xác định, tìm hiểu làm rõ nhằm mục đích tăng tính răn đe, phòng ngừa vi phạm tội phạm trong hoạt động giải trí này ” – đại biểu Nguyễn Thị Thủy kiến nghị .

Một buổi đấu giá đất trên địa bàn huyện Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng  

Cần cơ chế minh bạch

Trước những ảnh hưởng tác động xấu đi của việc định giá và xác lập giá đất đai, mới gần đây, vấn đáp về các chủ trương mới của dự thảo Luật Đất đai ( sửa đổi ), Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, dự án Bất Động Sản Luật Đất đai sửa đổi, trong 5 năm tới hoàn toàn có thể chưa đổi khác nhiều trong việc chuyển nhượng ủy quyền đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ sẽ tính giải pháp thu giá trị ngày càng tăng từ việc chuyển nhượng ủy quyền đất .

Lần này, Bộ TN&MT dưới góc nhìn quản trị Nhà nước về đất đai, đưa pháp luật về định giá đất theo giá thị trường trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã không cho ý thức Nghị quyết 18 của Hội nghị T.Ư 5 và như vậy tạo cơ sở pháp lý rất đầy đủ, thoáng rộng hơn trong yếu tố quản trị đất đai bằng giải pháp kinh tế tài chính. Đây cũng sẽ là sự bổ trợ tích hợp giữa pháp luật của dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi với Luật Thuế thu nhập cá thể .

Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Theo đó, không thu thuế theo hợp đồng mua và bán công chứng, thuế chuyển nhượng ủy quyền đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Khi vận dụng pháp luật này, người mua và bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng tác động đến việc tính thuế. Mọi hoạt động giải trí kinh doanh thương mại sẽ phải được thanh toán giao dịch trên sàn thanh toán giao dịch. Người dân mua và bán đất phải ĐK ở văn phòng ĐK đất đai. Bản đồ định giá đất trên toàn nước sẽ được kiến thiết xây dựng để mọi người hoàn toàn có thể tự định giá .
“ Thời gian qua, việc khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến khó khăn vất vả cho địa phương phát hành bảng giá đất tương thích với giá đất thị trường. Một số địa phương ý kiến đề nghị được cho phép phát hành bảng giá đất vượt khung giá, đề xuất bỏ khung giá đất. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất đơn cử, góp thêm phần tiến tới xóa bỏ chính sách hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn ” – Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định chắc chắn .
Nhằm mở đường cho việc xác lập giá đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai sửa đổi, Nghị quyết số 18 – NQ / TW năm 2022 về ” Tiếp tục thay đổi, hoàn thành xong thể chế, chủ trương, nâng cao hiệu lực thực thi hiện hành, hiệu suất cao quản trị và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước tăng trưởng có thu nhập cao ” đã xác lập việc bỏ khung giá đất là một trong những trách nhiệm trọng tâm, nhằm mục đích khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật cho tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội .
Các chuyên viên đều cho rằng, những giải pháp xác lập giá đất do Nhà nước lao lý thời hạn gần đây có những chưa ổn, xích míc. Phương pháp xác lập giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa tương thích với thực tiễn, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực thi còn vướng mắc, dẫn đến thực trạng xác lập giá đất tại các địa phương xảy ra sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về chiêu thức, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các Thẩm định viên gặp khó khăn vất vả khi tư vấn thiết kế xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP pháp luật .
“ Vì vậy, nhu yếu bỏ khung giá đất mang lại nhiều tác động ảnh hưởng tích cực, trước hết sẽ đưa thị trường bất động về cơ chế thị trường sẽ giúp Nước Ta có thêm dòng thu ngân sách từ thuế với thanh toán giao dịch . Cùng với đó sẽ hạn chế được đầu tư mạnh, tham nhũng về đất đai, người dân được lợi khi nhận được tiền đền bù từ đất, tăng thu cho ngân sách ” – chuyên viên kinh tế tài chính Đinh Trọng Thịnh nghiên cứu và phân tích .

Việc xác lập bỏ khung giá đất thiết kế xây dựng chính sách, giải pháp xác lập giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những điểm mới điển hình nổi bật. Cùng với đó, việc đánh thuế cao hơn và đánh thuế so với những người chiếm hữu nhiều nhà đất, diện tích quy hoạnh rồi có giá trị nhà đất lớn. Đồng thời, việc giao đất cho thuê đất sẽ xác lập quan điểm rõ ràng hơn, bỏ khung giá đất, tức là tất cả chúng ta đổi khác cách quản trị giá đất .

Luật sư Trương Thanh Đức – Trung tâm Trọng tài Quốc tế VN (VIAC)

Source: https://suanha.org
Category : Thị Trường