Giá cả – thị trường và vai trò nhà nước

Giá cả là mức thỏa thuận thanh toán giữa người mua và người bán (có thẩm quyền và được tự do trong định đoạt việc bán – mua). Như vậy, có liên quan đến vấn đề sở hữu của người dân. Còn giá cả nhà nước định ra là để đền bù hoặc trưng mua cho công việc chung và tính thuế, tức là nên có giới hạn áp dụng.

Đương nhiên, vai trò của thị trường nói chung, của quy luật cung cầu nói riêng là những yếu tố cơ bản của việc định giá đất. Song, ở nước ta, do biến động lịch sử và kinh tế nên đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong chính sách giá cả đối với đất đai và không đáp ứng được yêu cầu thực tế của nền kinh tế thị trường.

Cần cơ quan có vai trò độc lập về giá

Giá đất cũng như giá cả các loại hàng hóa và dịch vụ trong nền kinh tế, để bảo đảm tính ổn định, phải được hình thành và tính toán tổng cộng phụ thuộc một loạt yếu tố liên quan. Mức độ tính toán sẽ phức tạp dần, nếu cần tính toán nhiều yếu tố ảnh hưởng và cũng vì vậy, người “cầm trịch” sẽ có nhiều chiêu giải thích và chế biến để thu (tăng giá) nhiều hơn mà vẫn cho là hợp lý đối với cơ quan quản lý thị trường và khách hàng bình thường.

Chính do đó, để xác lập tính đúng đắn và mức độ đáng tin cậy về giá của một loại sản phẩm / mẫu sản phẩm đơn cử, phải có cơ quan độc lập ( không doanh thu ) đủ công dụng và thẩm quyền trình độ để đánh giá và thẩm định và quyết định giá hài hòa và hợp lý gật đầu được .Khi tính về bài toán kinh tế của dự án Bất Động Sản bauxite Tây Nguyên, có lần tôi đã đề cập cách tính đơn thuần là đem chi phí sản xuất 1 tấn loại sản phẩm tại chỗ cộng ngân sách luân chuyển ra cảng. Trong chi phí sản xuất, cần tính cả ngân sách góp vốn đầu tư. Nếu có giá trị tổng góp vốn đầu tư thì đem chia cho vòng đời ( tuổi thọ ) của xí nghiệp sản xuất để ra ngân sách khấu hao phải tính vào giá tiền. Sau đó, so sánh giá 1 tấn mẫu sản phẩm trên thị trường quốc tế ở thời gian bán thì biết ngay khoản lời, lỗ của dự án Bất Động Sản .Nhờ nắm thông tin về quy hoạch, nhiều người chiếm hữu đất trồng cây nhiều năm hoàn toàn có thể kiếm lợi lớn từ chênh lệch giá đất sau khi quy đổi mục tiêu sử dụng sang đất thổ cư Ảnh : NGUYỄN NGỌC

Ngay cả khi tính có lãi cũng phải lấy lãi này so sánh với trường hợp nếu sử dụng đất làm chuyện khác như trồng cà phê để tính lãi theo nguyên tắc chi phí cơ hội phải lấy lãi từ làm bauxite trừ đi lãi trồng cà phê. Đó mới là lãi thật. Ngoài chi phí cơ hội kinh tế, còn chi phí xã hội và ảnh hưởng môi trường thì khôn lường: hàng ngàn người mất nguồn thu nhập mà nếu tính đủ thì không chỉ là tiền công “lấy công làm lời” mà còn cả các chi phí bảo trợ xã hội đang bị bỏ qua.

Đất bazan là đặc sản nổi tiếng của Tây Nguyên, một trong những loại đất địa thành tốt nhất cho nông nghiệp, nhất là cây công nghiệp dài ngày, nhờ có tỉ lệ sét cao, năng lực giữ nước, giữ phân rất tốt, khi bị bóc đi, mặt phẳng bị mưa rửa trôi, xói mòn là tổn thất không dễ bù đắp, vùng ảnh hưởng tác động ô nhiễm không khí và đất ra ngoài khoanh vùng phạm vi khai thác không hay chưa được tính thuế … Cho nên, khai thác bauxite với giải pháp góp vốn đầu tư đã được duyệt, kể cả nếu có lãi ít, cũng chưa chắc đã là lãi thật !

Phức tạp giá đất

Kiểm toán Nhà nước vừa có báo cáo giải trình về việc hoàn thành xong chính sách chủ trương quản trị, sử dụng đất đai sau khi đã truy thuế kiểm toán việc quản trị, sử dụng đất dự án Bất Động Sản khu đô thị quy trình tiến độ 2013 – năm nay tại 7 tỉnh, thành. Kết quả truy thuế kiểm toán cho thấy công tác làm việc quản trị, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và chưa ổn. Giá đất xác lập theo những giải pháp do địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước .

Từ kết quả đó, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, thuế GTGT chuyển nhượng , quy hoạch, đất ở không hình thành đơn vị ở qua kết quả kiểm toán. Kiểm toán Nhà nước cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để hướng dẫn áp dụng một phương pháp xác định giá đất tối ưu nhằm tránh mỗi địa phương, đơn vị áp dụng tùy tiện các phương pháp khác nhau gây thất thu ngân sách.

Xin chú ý quan tâm : Đất là tài nguyên phi tái tạo. Không phải đất nào cũng hoàn toàn có thể đưa vào sử dụng trong sản xuất. Muốn đưa vào sử dụng, nó phải tạo thêm của cải so với nếu không sử dụng. Và muốn sử dụng, cũng hoàn toàn có thể phải khai hoang, tức là cần góp vốn đầu tư để biến đất không sử dụng thành đất sử dụng được. giá thành này cao nhất cũng phải thấp hơn địa tô hoàn toàn có thể tịch thu. Hay nói khác đi, giá trị đất chính là giá trị địa tô thu được trong vĩnh viễn. Giá trị đất biến hóa tùy theo năng lực / tiềm năng sử dụng. Nếu ở khu không ai lui tới thì đất gần như không có giá trị gì. Nếu ở khu sắp được đô thị hóa thì đất tăng giá, chỉ vì năng lực tạo địa tô tăng .Một điều kiện kèm theo rất quan trọng trong việc tính giá đất ở nước ta mà chính nó đã gây ra rất nhiều phiền phức, đó là minh bạch trong quy hoạch. Nếu quy hoạch đã minh bạch và không thay đổi rồi thì việc tính giá đất không mấy khó khăn vất vả. Giá đất còn dịch chuyển mạnh do còn có năng lực quy đổi mục tiêu sử dụng. Suy cho cùng thì do doanh thu từ đất rất kinh điển nếu tận dụng được sự rò rỉ thông tin về quyết định hành động quy đổi để góp vốn đầu tư trục lợi còn có đất tăng trưởng, cho nên vì thế, khó có cách đo lường và thống kê và chủ trương nào cung ứng được kịp nhu yếu cân đối và hòa giải về quyền lợi ở xã hội ta lúc bấy giờ .Giá đất trên thị trường không riêng gì phụ thuộc vào quy luật giá trị mà còn phụ thuộc vào quy luật cung và cầu. Vì vậy, người ta chỉ sử dụng chiêu thức so sánh giá thị trường để xác lập giá đất, trường hợp không có thanh toán giao dịch đất đai trên thị trường thì mới sử dụng những công thức khác để định giá theo chiêu thức thu nhập .

Quy hoạch dài hạn tránh trục lợi

Việc tính giá đất phải địa thế căn cứ vào loại sử dụng đất như nêu ở trên. Tuy nhiên, yếu tố là làm thế nào tính trước được việc quy đổi mục tiêu sử dụng ( chuyển loại, ví dụ từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất ở, đất nông thôn sang đô thị khi lan rộng ra những thành phố hay thậm chí còn tăng cấp từ đô thị loại thấp lên loại cao ). Đây chính là kẽ hở hay sự thiếu minh bạch lúc bấy giờ tạo điều kiện kèm theo cho 1 số ít người chính là nhóm quyền lợi thuê đất nông nghiệp nhưng sau đó xin quy đổi mục tiêu để có doanh thu bất chính. Thêm nữa, ở nhiều nơi, đất nghĩa trang cho người chết không được quy hoạch mà định giá như đất hoang nhưng khi nhà đầu tư bán có khi còn đắt hơn đất ở cho người đang sống chính là đối tượng người tiêu dùng mê hoặc cho việc kinh doanh thương mại siêu lợi nhuận bằng đầu tư mạnh chủ trương .Do vậy, điều kiện kèm theo quan trọng nhất cho chủ trương quản trị sử dụng đất để khắc phục những không ổn định / xung đột từ đất đai là cần có quy hoạch dài hạn những loại sử dụng đất, trên cơ sở đó mới tính được giá trị đất của hiện tại và tương lai …Nhà nước là một bên tham gia quan hệ kinh tế về đất đai nên về nguyên tắc quản trị vương quốc, không có quyền quyết định giá. Ngay cả trường hợp thu thuế thì nhà nước quyết định giá cũng không hài hòa và hợp lý vì giá đất thấp thì thất thu thuế gây thiệt hại cho toàn dân, giá cao thì gây thiệt hại cho người nộp thuế. Chính vì thế, phải có cơ quan độc lập có trình độ ( không doanh thu ) để đánh giá và thẩm định và quyết định giá hài hòa và hợp lý đồng ý được mới là đúng đạo lý và tương thích với xu thế tăng trưởng trên quốc tế .

Trong khi chờ đợi sửa lại Luật Đất đai, phải tôn trọng quyền tư hữu của người dân để khi nhà nước muốn sử dụng (ngoại trừ mục đích an ninh, quốc phòng) thì phải thuận mua vừa bán theo giá thị trường, việc xác định chính xác giá thành của đất rất quan trọng để giải quyết tranh chấp như lâu nay.

Biết có lợi mà vẫn không làm !Có những chuyện thu lợi hiển nhiên cho nhà nước và người dân từ đất, người ta biết rõ mười mươi mà không làm. Ví dụ, từ đầu những năm 2000, ông Nguyễn Hồng Quân, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, đã hướng dẫn những địa phương như sau : Khi lấy đất làm đường đô thị thì tịch thu thêm ( so với mặt đường, vỉa hè ) mỗi bên đường vài chục mét chiều sâu ; đấu giá quyền sử dụng những lô đất lớn ở diện tích quy hoạnh tịch thu thêm đó ; lấy tiền đó làm đường và đền bù cho dân. Nếu những địa phương triển khai theo quan điểm ông bộ trưởng liên nghành thì nhà nước chẳng phải bỏ ra đồng nào làm đường, phố xá lại đẹp ( không có những nhà siêu mỏng dính, siêu méo ) .Nhưng vì sao thông tư của ông Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân không được chấp hành ? Đó chẳng qua là vì quyền lợi nhóm, quyền lợi cá thể của những người nắm thông tin sớm về quy hoạch. Đất đai, vì nhiều nguyên do, vẫn sẽ là yếu tố bế tắc nếu những người có nghĩa vụ và trách nhiệm không chịu biến hóa nhận thức và hành vi vì dân và vì sự tăng trưởng của quốc gia .

Source: https://suanha.org
Category : Thị Trường