ĐẤT ĐAI là một tài sản đặc biệt và vô cùng có giá trị, song song đó, đất đai cũng là tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp nhất. Khi có tranh chấp xảy ra, để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong tranh chấp, họ sẽ đưa ra những chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của họ. Một trong những giấy tờ quan trọng là sổ đỏ. Vậy, trong trường hợp tranh chấp đất đai không có sổ đỏ giải quyết như thế nào? Liệu “sổ đỏ” có là chứng cứ duy nhất chứng minh cho quyền sử dụng đất.
Giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai là gì ?
Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 lao lý : Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai .
Từ lao lý trên hoàn toàn có thể thấy :
- Tranh chấp đất đai là một khái niệm có nội hàm khá rộng, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp trong quan hệ đất đai. Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất.
- Tranh chấp đất đai có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất, các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (như đặt cọc, hứa mua hứa bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, …), tranh chấp thừa kế và chia di sản chung đối với tài sản là quyền sử dụng đất.
- Cần lưu ý rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau trên phần diện tích đất tranh chấp. Tranh chấp đất đai không bao gồm các quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan Nhà nước. Nếu những quyết định, hành vi hành chính này xâm phạm đến quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà họ có yêu cầu giải quyết thì được xem là khiếu nại về đất đai hoặc khởi kiện hành chính theo Luật Tố tụng hành chính.
>>> Xem thêm: Tranh Chấp Đất Trên 30 Năm Có Giải Quyết Được Không?
Sổ đỏ không phải là cơ sở duy nhất để xử lý tranh chấp
Theo pháp luật của Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ ( hay còn gọi là giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất ) là chứng thư pháp lý chứng tỏ cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất không có sổ đỏ, họ hoàn toàn có thể đưa ra những sách vở tương quan chứng tỏ cho việc sử dụng đất của mình, đơn cử là những sách vở theo lao lý tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau :
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
>>> Tham khảo thêm về: Giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ
Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP pháp luật địa thế căn cứ để xử lý tranh chấp đất đai trong trường hợp những bên tranh chấp không có sách vở về quyền sử dụng đất ( không có sổ đỏ và không có những sách vở khác theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 ) thì việc xử lý tranh chấp được triển khai dựa theo những địa thế căn cứ sau :
- Một là, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Hai là, thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Ba là, sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Bốn là, chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Năm là, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
>>> Tham khảo thêm về hướng giải quyết: Tranh chấp thừa kế nhà đất không sổ đỏ, giấy tờ
“Sổ đỏ” không phải là cơ sở duy nhất để giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ để xử lý tranh chấp đất không nằm trong sổ đỏ
Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ sẽ được giải quyết dựa trên các “CĂN CỨ” sau:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài những địa thế căn cứ xử lý tranh chấp đất đai không có sách vở nêu trên, cơ quan thẩm quyền cũng hoàn toàn có thể dựa vào tác dụng xác định trong thực tiễn ; Biên bản hòa giải ; Lời khai của những đương sự ; Giấy tờ thanh toán giao dịch tương quan tới quyền sử dụng đất của những bên ; Kết quả giám định, .. nếu có .
Trình tự xử lý tranh chấp đất không có sổ đỏ
Căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014 / NĐ-CP lao lý trình tự xử lý tranh chấp đất đai gồm những bước chính sau :
Bước 1 : Hòa giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích những bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc xử lý tranh chấp đất đai trải qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp những bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải .
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực thi trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn nhu yếu xử lý tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của những bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa giải không thành .
Bước 2 : Giải quyết tranh chấp đất đai
Trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được xử lý như sau :
- Thứ nhất, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Thứ hai, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải
quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định
của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh
chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết;
nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của
pháp luật về tố tụng hành chính.
Lưu ý : Thời hiệu xử lý tranh chấp lần hai và hiệu lực thực thi hiện hành thi hành quyết định hành động xử lý tranh chấp đất đai
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
- Sau khi nhận được quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong
các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề
nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền. Trong thời hạn
không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng
xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên
hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu
lực thi hành.
- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ
ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai; đối với các xã
miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó
khăn, đặc biệt khó khăn không quá 45 ngày thì quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai lần hai có hiệu lực thi hành.
Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Quy trình khởi kiện được thực hiện lần lượt theo thứ tự sau:
- Một là, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp. Đơn khởi kiện phải đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Hai là, Sau khi hoàn tất hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.
- Ba là, Tòa án thụ lý vụ án và tiến hành thủ tục hòa giải.
- Bốn là, trong trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
- Năm là, trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.
Mức án phí giải quyết và xử lý tranh chấp đất đai phải đóng là bao nhiêu ?
Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326 / năm nay / UBTVQH14 pháp luật về án phí giải quyết và xử lý tranh chấp đất đai như sau :
Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ và trách nhiệm chịu án phí dân sự xét xử sơ thẩm được xác lập như sau :
- Trường hợp Tòa án không xem xét giá trị,
chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì
đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có
giá ngạch;
- Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị
của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự
phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần
giá trị mà mình được hưởng.
Đối với tranh chấp về hợp đồng mua và bán gia tài, chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ và trách nhiệm chịu án phí dân sự xét xử sơ thẩm được xác lập như sau :
- Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp
đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên
bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều
không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu
công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không
có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp
đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá
ngạch;
- Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp
đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên
bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu
cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc chịu án phí
không có giá ngạch, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường
thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá
trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.
Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua và bán gia tài, chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, một bên nhu yếu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên gật đầu trả số tiền cọc đã nhận và không đồng ý phạt cọc, mà Tòa án đồng ý phạt cọc thì bên không gật đầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch so với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không gật đầu phạt cọc thì bên nhu yếu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch so với phần phạt cọc .
Luật sư tư vấn xử lý tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai là một vấn đề vô cùng khó khăn, có thể kể đến trường hợp nói trên là tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, mỗi bên tranh chấp phải đưa ra được chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình. Bên cạnh đó, việc nắm bắt quy định của pháp luật là điều vô cùng cần thiết. Đến với Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT, chuyên tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trong mọi tình huống:
- Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai
- Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai
- Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ.
- Cử luật sư chuyên về đất đai nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án
- Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án đến khi giải quyết xong vụ việc.
Trên đây là phần trình bày về vấn đề trên. Trong trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề cần tư vấn luật đất đai, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Công ty Luật Long Phan qua hotline 1900.63.63.87. Xin chân thành cảm ơn!
☆ ☆ ☆ ☆ ☆
Scores: 4.3 (10 votes)
{{#error}}
{ { error } }
{{/error}}
{{^error}}
Thank for your voting !
{{/error}}
Error ! Please check your network and try again !
