Quy định mới về sổ đỏ theo Thông tư 33/2017 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường

“Từ ngày 5-12, sổ đỏ ghi đầy đủ tên các thành viên trong gia đình”. Cách đặt tít ngắn gọn này của một số tờ báo để giới thiệu về Thông tư 33/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đang làm cho nhiều người dân lo lắng vì e ngại những rắc rối, phiền hà. Thực ra, thông tư này rất cần thiết và sẽ khắc phục những hạn chế trước đây.

Thông tư 33 hướng dẫn đơn cử việc xác nhận hộ mái ấm gia đình, cá thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp ; việc sử dụng đất trong dự án Bất Động Sản sản xuất, kinh doanh thương mại theo phương pháp thỏa thuận hợp tác mua gia tài gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng ủy quyền, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn ; việc triển khai những dịch vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai, hướng dẫn cách ghi thông tin về hộ mái ấm gia đình vừa đủ những thành viên để tương thích với pháp luật của Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, Luật Đất đai năm 2013 về hộ mái ấm gia đình sử dụng đất .
Thông tư 33 chỉ lao lý cụ thể Nghị định 01 và có sửa đổi Thông tư 23 về phương pháp biểu lộ thông tin, xác lập người sử dụng đất cấp cho hộ mái ấm gia đình, cá thể khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDĐ ), trọn vẹn không có việc sửa đổi, bổ trợ Luật Đất đai hoặc sửa đổi những nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Vì vậy, không có việc kể từ ngày Thông tư 33 có hiệu lực hiện hành ( ngày 5-12 ) người dân phải bổ trợ những thành viên trong mái ấm gia đình vào GCNQSDĐ như 1 số ít tờ báo đăng tải .

Thông tư 33 khắc phục bất cập về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 pháp luật : “ Hộ mái ấm gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân gia đình, huyết thống, nuôi dưỡng theo lao lý của pháp lý về hôn nhân gia đình và mái ấm gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ; nhận chuyển quyền sử dụng đất ” .
Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014 ngày 15-5-2014 của nhà nước có lao lý : “ Hợp đồng, văn bản thanh toán giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được toàn bộ những thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo lao lý của pháp lý về dân sự, trừ trường hợp những chủ sở hữu căn hộ cao cấp cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà căn hộ cao cấp ” .
Tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014 ngày 19-5-2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường pháp luật về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất có lao lý : “ Hộ mái ấm gia đình sử dụng đất thì ghi “ Hộ ông ” ( hoặc “ Hộ bà ” ), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của sách vở nhân thân của chủ hộ mái ấm gia đình như pháp luật tại điểm a khoản này ; địa chỉ thường trú của hộ mái ấm gia đình. Trường hợp chủ hộ mái ấm gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ mái ấm gia đình thì ghi người đại diện thay mặt là thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ mái ấm gia đình. Trường hợp chủ hộ hay người đại diện thay mặt khác của hộ mái ấm gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó ” .
Điểm a Thông tư 23/2014 / TT-BTNMT cũ pháp luật như sau :
a ) Cá nhân trong nước thì ghi “ Ông ” ( hoặc “ Bà ” ), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số sách vở nhân thân ( nếu có ), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “ CMND số : … ” ; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “ CMQĐ số : … ” ; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “ Giấy khai sinh số …. ” ;
Do Thông tư 23/2014 không lao lý phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ mái ấm gia đình trong GCNQSDĐ cấp cho hộ mái ấm gia đình đã gây khó khăn vất vả trong việc xác lập chủ thể quan hệ pháp luật dân sự có tương quan đến hộ mái ấm gia đình. Chẳng hạn : công chứng viên không hề địa thế căn cứ vào GCNQSDĐ để xác lập thành viên của hộ mái ấm gia đình khi xác nhận hợp đồng, thanh toán giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ mái ấm gia đình. Chủ hộ hay người có tên trên GCNQSDĐ có quyền đương nhiên đại diện thay mặt cho những thành viên còn lại để ký kết, tham gia những hợp đồng, thanh toán giao dịch dân sự hay không ? Và người thực thi công chứng, xác nhận chỉ cần nhu yếu chủ hộ hoặc người có tên trên GCNQSDĐ ký kết vào hợp đồng, thanh toán giao dịch mà không phải tổng thể những thành viên hộ mái ấm gia đình tham gia ký kết. Có nhiều trường hợp lẽ ra cấp GCNQSDĐ cho cá thể nhưng lại cấp thành hộ hộ mái ấm gia đình gây khó khăn vất vả cho người sử dụng đất trong những thanh toán giao dịch dân sự. Nhiều vụ án dân sự tương quan đến nghành đất đai, khiếu kiện hành chính bị hủy vì không xác lập đúng hộ mái ấm gia đình sử dụng đất, dẫn đến bỏ sót người có quyền hạn nghĩa vụ và trách nhiệm tương quan là thành viên hộ mái ấm gia đình ( họ không ký trong những thanh toán giao dịch dân sự chuyển nhượng ủy quyền, thế chấp ngân hàng … ) .

Khi xét xử án hành chính dân sự, tòa án phải làm rõ: thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ. Trường hợp cần thiết, tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Các quy định cụ thể

Hiện nay, tại Điều 3 Thông tư 33 lao lý việc xác nhận hộ mái ấm gia đình, cá thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực thi trong những trường hợp sau đây : giao đất nông nghiệp cho hộ mái ấm gia đình, cá thể theo pháp luật tại Điều 54 của Luật Đất đai ; đăng ký nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận khuyến mãi ngay cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ mái ấm gia đình, cá thể ; công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ mái ấm gia đình, cá thể ; tịch thu đất nông nghiệp của hộ mái ấm gia đình, cá thể mà cần xác lập đối tượng người tiêu dùng được bồi thường, tương hỗ .
– Các địa thế căn cứ để xác lập cá thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp : đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất ; do nhận quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, thừa kế, Tặng Kèm cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận ; không thuộc đối tượng người dùng được hưởng lương tiếp tục ; đối tượng người tiêu dùng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội ; có nguồn thu nhập liên tục từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích quy hoạnh đất đang sử dụng pháp luật tại điểm a khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập liên tục vì nguyên do thiên tai, thảm họa môi trường tự nhiên, hỏa hoạn, dịch bệnh ; trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá thể theo lao lý tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận khuyến mãi ngay cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá thể thì chỉ địa thế căn cứ lao lý tại điểm b khoản này .
– Căn cứ xác lập hộ mái ấm gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp : đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất ; do nhận quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, thừa kế, khuyến mãi ngay cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận ; có tối thiểu một thành viên của hộ mái ấm gia đình không thuộc đối tượng người tiêu dùng được hưởng lương tiếp tục ; đối tượng người tiêu dùng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội ; có nguồn thu nhập tiếp tục từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích quy hoạnh đất đang sử dụng pháp luật tại điểm a khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập tiếp tục vì nguyên do thiên tai, thảm họa thiên nhiên và môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh ; trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ mái ấm gia đình theo lao lý tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận Tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ mái ấm gia đình thì chỉ địa thế căn cứ lao lý tại điểm b khoản này .
Khoản 5, Điều 6 Thông tư 33 đã “ Sửa đổi, bổ trợ điểm c, khoản 1, Điều 5 Thông tư 23/2014 ” như sau :

“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Quy định đơn cử về việc xác nhận hộ mái ấm gia đình, cá thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp và phương pháp ghi “ Hộ mái ấm gia đình ” trong GCNQSDĐ nêu trên nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp cho hộ mái ấm gia đình, cá thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo pháp luật của Luật Đất đai, được công nhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .
Tóm lại, việc xác lập chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ mái ấm gia đình sử dụng đất được triển khai theo pháp luật tại Điều 101 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái, khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014. Việc xác nhận hộ mái ấm gia đình, cá thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp, phương pháp bộc lộ thông tin, xác lập vừa đủ thành viên hộ mái ấm gia đình sử dụng đất cấp cho hộ mái ấm gia đình được pháp luật chi tiết cụ thể tại Thông tư 33 là thiết yếu, bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất .

Luật sư Nguyễn Hồng Hà – Theo Báo Khánh Hòa

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức