Pháp lý về sổ hồng căn hộ chung cư mà người mua nên biết.

Thời gian vừa mới qua Sohongrieng. com nhận được rất nhiều câu hỏi từ người mua tương quan đến yếu tố sổ hồng chung cư / nhà ở. Sohongrieng. com nhận thấy đa phần người mua chưa nắm rõ được những yếu tố này. Nhằm giúp người mua bảo vệ về pháp lý sổ hồng chung cư khi mua, Sohongrieng. com đã tổng hợp những câu hỏi và giải đáp vướng mắc dưới đây .

Sổ hồng chung cư là gì ?

Sổ hồng là tên dân cư Nước Ta thường gọi so với Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất ( do có màu hồng ) do Bộ Xây Dựng phát hành. Trong chứng thư pháp lý này ghi rõ : chiếm hữu nhà ở như thế nào, sử dụng đất ở thuộc sở hữu riêng hay chung ; cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư .

BÀI VIẾT LIÊN QUAN: Sổ hồng, sổ đỏ là gì ? Chúng khác nhau như thế nào ?.

Khi mua nhà chung cư và được cấp sổ hồng, người mua nhà có hai quyền cơ bản: Quyền sở hữu riêng căn hộ chung cư và quyền sử dụng chung phần đất để xây dựng chung cư.

Theo điều 11 Luật nhà ở năm 2005, Sổ hồng chung cư là cuốn sổ có màu hồng cánh sen do Bộ kiến thiết xây dựng cấp cho người dân tại chung cư .

Cuốn sổ hồng chung cư cũng có 4 mặt: 

Mặt 1: Thể hiện tên của cuốn sổ, thông tin của chủ sở hữu căn hộ chung cư

Mặt 2: Thống kê chi tiết thông tin của căn hộ chung cư (vị trí tòa chung cư, diện tích căn hộ, số hiệu căn tầng, …)

Mặt 3 : Sơ đồ, vị trí của căn hộ chung cư 

Mặt 4 : Thể hiện các nội dung thay đổi và xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Kể từ ngày 10/12/2009 chủ sở hữu nhà ở ( nhà đất, chung cư … ) đều dùng chung 1 mẫu giấy ghi nhận với tên gọi rất đầy đủ là “ Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất .
Trong thời gian 50 ngày kể từ ngày người mua nhà nhận chuyển giao nhà thì chủ góp vốn đầu tư phải có nghĩa vụ và trách nhiệm làm thủ tục đề xuất cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục .

BÀI VIẾT LIÊN QUAN: Cách xem và kiểm tra sổ đỏ/ sổ hồng.

Điều kiện để được cấp sổ hồng chung cư ?

Điều 8 Luật Nhà ở năm năm trước pháp luật nhà ở, cá thể có nhà ở hợp pháp trải qua hình thức góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng, mua, thuê mua, nhận khuyến mãi ngay cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà tại và những hình thức khác theo pháp luật của pháp lý thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại ( Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn ) .
Điều 9 lao lý : Đối với nhà ở được góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng theo dự án Bất Động Sản để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy ghi nhận cho chủ góp vốn đầu tư mà cấp Giấy ghi nhận cho người thuê mua, người mua nhà tại, trừ trường hợp chủ góp vốn đầu tư có nhu yếu cấp Giấy chứng nhận so với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận so với nhà ở đó .
Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng đúng theo lao lý và việc mua và bán giữa người mua và chủ góp vốn đầu tư là hợp pháp, đồng thời người mua đã thanh toán giao dịch đủ số tiền mua nhà thì trọn vẹn có quyền được cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu nhà ở .
Bên cạnh đó, Điều 13 Luật Kinh doanh năm trước lao lý : Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày chuyển giao nhà, khu công trình thiết kế xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản ý kiến đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy ghi nhận .
Do đó, khi gặp khó khăn vất vả khi thực thi thủ tục xin cấp giấy ghi nhận người mua có quyền nhu yếu chủ góp vốn đầu tư lý giải và tương hỗ thực thi .

Chung cư mini có sổ hồng không ?

Chung cư mini được hiểu là khu công trình tòa nhà xây với số tầng nhất định, trong đó có những nhà ở có diện tích quy hoạnh từ 30 – 45 mét vuông với cách sắp xếp gồm 1 phòng ngủ và những phòng công dụng khác .
Văn bản của Bộ kiến thiết xây dựng chỉ rõ : Trong luật nhà tại năm trước và nghị định số 99/2015 / NĐ-CP ngày 20/10/2015 của nhà nước đã lao lý : Tổ chức, hộ mái ấm gia đình, cá thể có nhà ở được tạo lập hợp pháp trong đó có nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau được phong cách thiết kế, kiến thiết xây dựng nhiều tầng, nhiều nhà ở ở mà những nhà ở này có diện tích quy hoạnh tối thiểu 30 mét vuông trở lên, phong cách thiết kế theo kiểu khép kín, phân phối những nhu yếu về nhà chung cư thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy ghi nhận cho chủ sở hữu từng nhà ở này để bảo vệ quyền và quyền lợi hợp pháp của những chủ chiếm hữu .
Chính cho nên vì thế, những người mua nhà ở chung cư mini vẫn hoàn toàn có thể được cấp giấy ghi nhận quyền sở hữu nhà tại ( sổ hồng ) nếu cung ứng đủ những điều kiện kèm theo :
– Có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được phong cách thiết kế, kiến thiết xây dựng từ hai căn hộ chung cư cao cấp trở lên theo kiểu khép kín .
– Có đủ tiêu chuẩn diện tích quy hoạnh sàn thiết kế xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ chung cư cao cấp theo quy chuẩn, tiêu chuẩn kiến thiết xây dựng .
– Có phần diện tích quy hoạnh thuộc sở hữu riêng, phần diện tích quy hoạnh thuộc sở chung của nhà chung cư .
Tuy nhiên, do ham doanh thu, phần đông những chung cư mini đều xây vượt tầng so với sự được cho phép, không bảo vệ phòng cháy chữa cháy vì vậy không hề làm được sổ .
Chung cư mini thường có diện tích quy hoạnh từ 30 mét vuông trở lên và có giá giao động từ 600 triệu đồng đến xấp xỉ 1 tỉ đồng nên được nhiều người tìm kiếm và thanh toán giao dịch .
Tuy nhiên, họ lại không có quyền hạn như nhà ở thông thường. Hầu hết những căn hộ chung cư cao cấp này sẽ không thế chấp ngân hàng được ngân hàng nhà nước, không thanh toán giao dịch mua và bán, không hề cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số ít quyền dân sự khác .

Dù chưa có thống kê không thiếu nhưng số lượng sổ được cấp cho chung cư mini chỉ đếm trên đầu ngón tay. Chính điều này khiến cho những người mua nhà ở chung cư mini, bỏ tiền ra mua nhưng chẳng khác gì trả tiền thuê nhà dài hạn .
Như vậy, với những trường hợp chung cư mini kiến thiết xây dựng không có giấy phép hoặc sai phép, hoặc không cung ứng đủ những tiêu chuẩn pháp luật tại khoản 2 Điều 6 Luật Nhà ở năm trước nêu trên sẽ không được cấp sổ hồng, những trường hợp khác vẫn hoàn toàn có thể xem xét cấp sổ hồng .
Do vậy, khi mua chung cư mini, người mua cần tìm hiểu và khám phá kỹ những thông tin về khu công trình, chủ góp vốn đầu tư, tính pháp lý … để tránh rủi ro đáng tiếc .

BÀI VIẾT LIÊN QUAN: 6 sai lầm thường gặp khi vay ngân hàng mua nhà đất.

Sổ hồng chung cư có thời hạn không ?

Đối với câu hỏi này tất cả chúng ta cần tách thành 2 ý chính : Thời hạn đất để kiến thiết xây dựng dự án Bất Động Sản căn hộ chung cư cao cấp chung cư và thời hạn sử dụng căn hộ cao cấp chung cư .
Trong cuốn sổ hồng chung cư bộc lộ rõ thông tin sử dụng 2 phân mục :

Thời hạn sử dụng đất xây dựng dự án chung cư:

Phụ thuộc vào lô đất sử dụng để xây chung cư bạn đang chiếm hữu được nhà nước giao cho chủ góp vốn đầu tư khai thác trong bao nhiêu năm và làm mục tiêu gì .
Cụ thể theo khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 pháp luật :
Đối với dự án Bất Động Sản kinh doanh thương mại nhà tại để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ góp vốn đầu tư được xác lập theo thời hạn của dự án Bất Động Sản ; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất không thay đổi vĩnh viễn .
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu yếu liên tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn pháp luật tại khoản này .
Theo lao lý trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác lập theo thời hạn của dự án Bất Động Sản. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu yếu liên tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác lập theo dự án Bất Động Sản .

Ví dụ: Dự án thuê đất để xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm.

Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư:

Hầu hết trên sổ hồng chung cư thời hạn sử dụng căn hộ cao cấp chung cư đều để trống. Vì sao lại để trống
Theo Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở năm trước pháp luật : “ Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác lập địa thế căn cứ vào cấp khu công trình thiết kế xây dựng và Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư ” .
Cách tính thời hạn theo cấp khu công trình thiết kế xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp những loại khu công trình kiến thiết xây dựng ship hàng công tác làm việc quản trị chất lượng khu công trình thiết kế xây dựng được phát hành kèm theo Thông tư số 10/2013 / TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ kiến thiết xây dựng, lao lý :
– Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm ;
– Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm ;
– Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm ;
– Công trình cấp 1 và khu công trình đặc biệt quan trọng có niên hạn sử dụng trên 100 năm .
Chính thế cho nên để xác lập được thời hạn sử dụng của chung cư tất cả chúng ta cần xem xét chung cư đó thuộc khu công trình cấp mấy từ đó xác lập thời hạn sử dụng tối thiểu và tối đa .
Ngoài ra so với những tòa nhà chung cư đang trong thời hạn sử dụng theo pháp luật mà bị hư hỏng nặng, nghiên, sụt … có rủi ro tiềm ẩn sập đổ gây mất bảo đảm an toàn cho người xử dụng và khu dân cư xung quanh thì cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh phải phát hành Kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo giải trình Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh để thông tin bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở chung cư và thực thi giải pháp sửa chữa thay thế hoặc kiến thiết xây dựng mới, đồng thời phải bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ cho người chiếm hữu căn hộ chung cư cao cấp .

Sổ hồng chung cư 50 năm là gì ?

Vài năm trở lại đây, thị trường xuất hiện nhiều quy mô nhà ở – văn phòng ( hay còn gọi là Officetel, Shophouse ), hình thức nhà chung cư làm văn phòng hoặc shop. Các dự án Bất Động Sản đều được chủ góp vốn đầu tư sắp xếp nhiều tầng làm căn hộ chung cư cao cấp phối hợp với văn phòng để bán cho người dân .
Các dự án Bất Động Sản này đa phần được tiến hành trên phần đất được Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng và thu tiền sử dụng đất hàng năm. Theo đó, những căn hộ chung cư cao cấp thuộc dự án Bất Động Sản này sẽ được cấp sổ hồng ghi thời hạn sử dụng là 50 năm ( bằng với thời gian giao đất ) .
Ngoài ra, những dự án Bất Động Sản nhà ở xây trên phần đất nhà nước giao 50 năm, nếu chủ góp vốn đầu tư đã xin được phép quy đổi mục tiêu sử dụng thành nhà ở cho người dân. Dù hồ sơ dự án Bất Động Sản vẫn ghi đất được giao 50 năm, sổ hồng người mua nhà chiếm hữu vẫn sẽ ghi lâu bền hơn và quyền lợi tương tự .
Tuy nhiên, khi khu đất được chuyển mục tiêu sang đất ở, phần diện tích quy hoạnh đất thuộc quyền sử dụng chung của những chủ sở hữu căn hộ cao cấp sẽ được cấp sổ hồng sử dụng thời hạn vĩnh viễn. Còn nếu doanh nghiệp sử dụng thì sẽ chỉ có thời hạn là 50 năm. Quy định này nhằm mục đích hạn chế thực trạng chủ góp vốn đầu tư được giao đất nhưng chậm tiến hành dự án Bất Động Sản, gây tiêu tốn lãng phí .

Có sổ hồng chung cư vĩnh viễn không ?

Những dự án Bất Động Sản nằm trên Đất quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ góp vốn đầu tư theo hình thức Đất chiếm hữu lâu bền hơn thì Dự án trên đất đó mới được quyền ra sổ hồng chiếm hữu “ lâu bền hơn ” ( Trong luật không có khái niệm chiếm hữu “ vĩnh viễn ” mà chỉ có khái niệm chiếm hữu “ vĩnh viễn ” ) .
trái lại, Đất quy hoạch mà chủ góp vốn đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hay một số lượng đơn cử nào đó, thì đương nhiên dự án Bất Động Sản trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng với chiếm hữu tương ứng với số năm Chủ góp vốn đầu tư được sử dụng đất .
“ Lâu dài ” là một khoảng chừng thời gian dài, có điểm kết thúc .
“ Vĩnh viễn ” là vô thời hạn, đời này sang đời khác, không có điểm kết .
Tại sao trong luật chỉ lao lý chiếm hữu “ Lâu dài ” chứ tiệt nhiên không có chữ “ Vĩnh viễn ”
Vì giả sử nếu cấp và sử dụng chữ “ vĩnh viễn ” thì cá thể chiếm hữu có quyền không trả ( dù được Nhà nước bồi thường ) khi nhà nước có nhu yếu trưng dụng cho những nhu yếu quân sự chiến lược, bảo mật an ninh quốc phòng hoặc nằm trong vùng quy hoạch đặc biệt quan trọng. Còn nếu dùng chữ “ lâu dài hơn ” thì cá thể có nghĩa vụ và trách nhiệm phải hoàn trả lại khi nhà nước nhu yếu ( Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền hoặc mảnh đất khác tương ứng giá trị của mảnh đất cũ )
Chữ “ lâu bền hơn ” trong sổ hồng chung cư / căn hộ chung cư cao cấp tương tự với chữ “ lâu bền hơn ” trong sổ hồng đất thổ cư .
Tại sao chung ta vẫn thấy Open sự nhan nhãn chữ “ Sở Hữu Vĩnh Viễn ” trong những quảng cáo mở bán của những công ty ?
Vì chỉ một nguyên do là những công ty muốn tạo sự độc lạ nên tạo ra sự hiểu nhầm cho người mua. Muốn người dùng hiểu là mua của mình thì sẽ được ở vĩnh viễn từ thế hệ này sang thế hệ khác. Vô tình đã tạo một tiền lệ xấu, làm người mua hiểu nhầm. Vì hầu hết người mua ở Nước Ta đều ít am hiểu luật Đất đai, .
Vì vậy dù là sổ hồng chung cư, sổ hồng nhà đất chỉ có sử dụng lâu dài hơn hoặc có thời hạn sử dụng chứ không có lao lý về sổ hồng vĩnh viễn .

Chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ như thế nào ?

Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm năm trước, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo pháp luật của pháp lý về kiến thiết xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có rủi ro tiềm ẩn sập đổ, không bảo vệ bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức triển khai kiểm định chất lượng khu công trình nhà chung cư này để giải quyết và xử lý theo lao lý sau :

Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư còn bảo vệ chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được liên tục sử dụng theo thời hạn ghi trong Tóm lại kiểm định, trừ 02 trường hợp sau :

– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

– Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tổng thể những chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để kiến thiết xây dựng lại nhà chung cư mới trải qua Hội nghị nhà chung cư .

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có rủi ro tiềm ẩn sập đổ, không còn bảo vệ bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản trị nhà ở cấp tỉnh phải phát hành Tóm lại kiểm định chất lượng và báo cáo giải trình Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh để thông tin bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở .
Chủ sở hữu nhà chung cư có nghĩa vụ và trách nhiệm phá dỡ để tái tạo, thiết kế xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc chuyển giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và thiết kế xây dựng khu công trình khác theo pháp luật .

Xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ .

Căn cứ theo khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm năm trước, việc giải quyết và xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được pháp luật như sau :
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn tương thích với quy hoạch thiết kế xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được tái tạo, thiết kế xây dựng lại nhà chung cư mới .
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn tương thích với quy hoạch kiến thiết xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải chuyển giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và kiến thiết xây dựng khu công trình khác theo quy hoạch được duyệt .
– Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không chuyển giao nhà ở thì quản trị Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quyết định hành động cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế chuyển dời để chuyển giao nhà ở .
Bên cạnh đó, điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm năm trước pháp luật về xử lý chỗ ở và quyền sử dụng đất có nhà chung cư như sau :
“ Việc xử lý chỗ ở cho những chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được triển khai theo lao lý tại Điều 116 của Luật này .
Trường hợp phá dỡ để kiến thiết xây dựng lại nhà chung cư thì những chủ sở hữu được liên tục triển khai quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó ; trường hợp phá dỡ để kiến thiết xây dựng khu công trình khác thì việc giải quyết và xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được triển khai theo lao lý của pháp lý về đất đai ” .
Như vậy, dân cư có nhà chung cư bị phá dỡ thì được sắp xếp nhà tại tái định cư. Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư thì những chủ sở hữu chung cư được liên tục thực thi quyền sử dụng đất nếu phá dỡ chung cư để kiến thiết xây dựng lại .

Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng ?

Theo Luật kinh doanh thương mại năm trước lao lý, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày chuyển giao nhà, khu công trình thiết kế xây dựng cho người mua. Hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì chủ góp vốn đầu tư phải triển khai làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua .
Nhưng không phải khi nào mọi chuyện đều diễn ra như mong đợi. Thực tế có khá nhiều trường hợp người mua chung cư phải đợi rất lâu mới được chủ đầu tư cấp sổ. Điều này gây rất nhiều khó khăn vất vả nếu người mua có nhu yếu bán hoặc cầm đồ ngân hàng nhà nước .
Theo lao lý tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở năm năm trước, để bán được chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản chuyển giao căn hộ chung cư cao cấp và hợp đồng mua và bán với chủ góp vốn đầu tư. Lúc này, nhà ở chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán .

BÀI VIẾT LIÊN QUAN: Phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng.

Việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng được xem là khá mạo hiểm, tuy nhiên còn nhờ vào vào nguyên do mà chung cư đó không có sổ hồng. Để chắc như đinh, bạn hoàn toàn có thể hỏi trực tiếp những người dân đã và đang sống tại chung cư để có những thông tin đúng chuẩn nhất. Ngoài ra, để giảm thiểu tối đa rủi ro đáng tiếc khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng, bạn nên thực thi theo quá trình dưới đây :

Trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư.

Nếu mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ chính chủ góp vốn đầu tư thì hợp đồng mua nhà phải được ký trực tiếp với chủ góp vốn đầu tư và nếu như trong thời gian giao nhà mà chủ góp vốn đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng và trong hợp đồng phải ghi chú lại thời gian có sổ hồng là khi nào .
Để bảo vệ chắc như đinh, người mua nên đàm phán để giữ lại Xác Suất giá trị của nhà chung cư, đến khi nhận sổ hồng sẽ thanh toán giao dịch nốt số tiền còn lại .

Trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng của hộ giá đình hoặc cá nhân.

Nếu bạn mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ cá thể hoặc hộ mái ấm gia đình thì khi công chứng hợp đồng buộc người bán phải xuất trình hợp đồng mua và bán với chủ góp vốn đầu tư trước đó để bộc lộ tính pháp lí của căn nhà .
Nếu như nhà chung cư đó đã mua và bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua và bán lần sau cuối và quy trình mua – bán phải được trải qua chủ góp vốn đầu tư, vì có những trường hợp sẽ bị vô hiệu nên như bỏ lỡ xác nhận của chủ góp vốn đầu tư .
Trường hợp này có khá nhiều rủi ro đáng tiếc, vì thế, hai bên mua và bán nên triển khai thanh toán giao dịch ở phòng công chứng để bảo vệ bảo đảm an toàn và quyền hạn cho cả hai bên, đặc biệt quan trọng là bên mua .

Trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp.

Nếu bạn mua lại căn hộ cao cấp chung cư từ chủ góp vốn đầu tư thứ cấp ( có công dụng kinh doanh thương mại ) thì phải thực thi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng qua sàn thanh toán giao dịch theo pháp luật của Thông tư 16/2010 / TT-BXD và pháp lý về kinh doanh thương mại ( không phân biệt đã nhận chuyển giao nhà ở hoặc chưa nhận chuyển giao nhà ở từ chủ góp vốn đầu tư ) .
Cũng tương tự như như mua nhà chung cư chưa có sổ hồng của hộ mái ấm gia đình hoặc cá thể, trong trường hợp này, hai bên mua và bán nên lập văn bản chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để bảo vệ giá trị pháp lý của thanh toán giao dịch và bảo đảm an toàn cho người mua .
Vậy, để vấn đáp cho câu hỏi có nên mua nhà chung cư chưa có sổ hồng hay không thì câu vấn đáp là có. Tuy nhiên, gia chủ cần xem xét và xem xét kỹ lưỡng để lường trước những việc hoàn toàn có thể xảy ra và cần triển khai khá đầy đủ tiến trình để giảm thiểu tối đa những rủi ro đáng tiếc .

Rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng.

– Hình thức mua và bán căn hộ cao cấp chung cư chưa có sổ hồng mang rất nhiều tiềm ẩn rủi ro đáng tiếc khi mua căn hộ cao cấp chưa có sổ hồng. Bởi lẽ, khi thực thi hành vi mua và bán, hai bên mua và bán chỉ triển khai làm những loại sách vở như hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng ủy quyền, công chứng, di chúc, ..
– Đặc biệt, theo pháp luật của pháp lý. Các căn hộ chung cư cao cấp chung cư chưa có sổ hồng khi được triển khai mua và bán, chỉ được phép ký hợp đồng ủy quyền quản trị sử dụng ( thực chất là hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền ). Và so với dạng văn bản này thì người nhận chuyển nhượng ủy quyền sẽ phải chịu nhiều rủi ro đáng tiếc. Cụ thể như sau khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng ủy quyền và bên được chuyển nhượng ủy quyền bị mất liên lạc với nhau. Hoặc người chuyển nhượng ủy quyền bị mất năng lượng hành vi dân sự .

– Một số dự án Căn hộ đang trong thời gian cấp sổ hồng, khách hàng sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Do chủ đầu tư không hỗ trợ vấn đề xác nhận căn hộ do đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên môi trường.

– Mua nhà ở chung cư của những chủ góp vốn đầu tư có độ uy tín thấp, sẽ làm tăng rủi ro đáng tiếc về yếu tố nhà ở chung cư không có sổ hồng hoặc rất lâu mới có sổ hồng .

Việc mua nhà ở chung cư chưa có sổ hồng được xem là khá mạo hiểm, tuy nhiên còn nhờ vào vào nguyên do mà chung cư đó không có sổ hồng. Để chắc như đinh, quý khách nên trực tiếp hỏi những người dân khu vực, hoặc tìm kiếm những thông tin trải qua những phương tiện đi lại truyền thông online. Để có những thông tin đúng mực nhất, và cũng như giảm thiểu được rủi ro đáng tiếc ở mức tối đa .

Thủ tục sang tên sổ hồng chung cư.

Thủ tục sang tên sổ hồng khi chuyển nhượng ủy quyền nhà ở chung cư được lao lý như sau :

Bước 1: Các bên cần đến Văn phòng công chứng/Phòng công chứng để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho căn hộ chung cư.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

– 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký ;
– 02 tờ khai thuế thu nhập cá thể do bên bán ký ( riêng trường hợp khuyến mãi cho cần sẵn sàng chuẩn bị 04 bản ) ;
– Bản chính hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, thừa kế, Tặng Kèm cho nhà, đất đã được công chứng ;
– 01 bản sao có xác nhận Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất ;
– 01 bản sao có xác nhận CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán ;
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông tin nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ

Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

– Đơn ý kiến đề nghị ĐK dịch chuyển ( do bên bán ký ), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực thi thủ tục hành chính thì bên mua hoàn toàn có thể ký thay .
– Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền .
– Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và gia tài gắn liền với đất ( bản gốc ) .
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước ( bản gốc ) .
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng ủy quyền, thừa kế, cho Tặng .
– Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận thực trạng hôn nhân gia đình so với người đang độc thân – 02 bản sao y có công chứng ;
Thời gian sang tên sổ hồng là 15 ngày tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa .

Các mức thuế, lệ phí phải nộp để triển khai sang tên Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất gồm có :

– Thuế thu nhập cá thể : 2 % trên giá trị chuyển nhượng ủy quyền ( do bên bán nộp trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác ) ;
– Lệ phí trước bạ : 0,5 % giá trị chuyển nhượng ủy quyền ( do bên mua nộp trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác ) ;
– Lệ phí cấp sổ : 50.000 – 100.000 đồng ;
– Ngoài ra, còn có lệ phí địa chính, lệ phí đánh giá và thẩm định .

Các lý do khiến chủ đầu tư thường chập bàn giao sổ hồng chung cư.

Theo pháp luật tại Khoản 4, Điều 13 Luật Kinh doanh : Chủ góp vốn đầu tư nhà chung cư có nghĩa vụ và trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở trong vòng 50 ngày kể từ ngày chuyển giao căn hộ cao cấp, trừ trường hợp chủ góp vốn đầu tư và người mua căn hộ cao cấp có thoả thuận khác. Tuy nhiên vì nhiều nguyên do nên việc chuyển giao sổ hồng diễn ra chậm hơn, khiến nhiều dân cư không hài lòng .

Thứ nhất: Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai: Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận. 

Thứ ba: Do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.

Thứ tư: Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ năm: Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ sáu: Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

Thứ bảy: Do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.

Trong số những nguyên do trên thì việc để xảy ra sai phạm trong khi xây đắp thiết kế xây dựng so với bản vẽ phong cách thiết kế thiết kế xây dựng đã được phê duyệt khá thông dụng. Các đơn vị chức năng kiến thiết không theo sát bản vẽ phong cách thiết kế và thiếu sự giám sát ngặt nghèo từ đơn vị chức năng quản trị cũng như chủ góp vốn đầu tư. Theo pháp luật tại Điểm c Khoản 2 Điều 112 Luật Xây Dựng, chủ góp vốn đầu tư có nghĩa vụ và trách nhiệm tổ chức triển khai giám sát và quản trị chất lượng trong xây đắp thiết kế xây dựng .
Nếu vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm này dẫn đến việc xây đắp kiến thiết xây dựng khu công trình sai nội dung giấy phép kiến thiết xây dựng được cấp thì hoàn toàn có thể bị phạt vi phạm hành chính cao nhất là 1.000.000.000 đồng và hoàn toàn có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép thiết kế xây dựng theo pháp luật tại Khoản 8 Điều 13 Nghị Định 121 / 2013 / NĐ-CP .

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức