Thị trường bất động sản Hà Nội: Phân hóa mạnh giữa đất nền và căn hộ

Thị trường biến động

Anh Lê Văn Bảo, trú tại xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì dùng một số tiền lớn để góp vốn đầu tư 3 lô đất ( từ 60 – 70 mét vuông / lô ) tại địa phận xã Vân Canh, huyện Hoài Đức gần với Khu đô thị An Lạc đúng vào thời gian sốt đất đầu năm 2021, có lợi thế nằm sát ngay mặt đường lớn, xe hơi 5 chỗ tránh nhau, mức giá góp vốn đầu tư tại thời gian đó là 65 triệu đồng / mét vuông .
“ Hơn một năm qua, nếu tính theo tỷ giá vàng thì tôi bị lỗ một khoản tiền khá lớn. Sau khi chốt cọc để làm thủ tục sang tên đã có người trả chênh lệch mỗi mét vuông là 5 triệu đồng nhưng tôi không bán. Hiện tại đang gặp khó khăn vất vả về kinh tế tài chính phải rao bán, mức giá chênh so bắt đầu từ 1 – 2 triệu đồng / mét vuông mà suốt 3 tháng nay không có ai mua, nếu thực trạng này lê dài tôi sẽ buộc phải đồng ý cắt lỗ ” – anh Bảo san sẻ .

Câu chuyện đầu tư đất nền ở giai đoạn “sốt” với mong muốn kiếm lời nhanh nhưng bị “chôn vốn” và gặp áp lực về tài chính như anh Lê Văn Bảo không phải trường hợp xưa nay hiếm. Dù vậy, tình trạng này vẫn cứ bị lặp đi lặp lại bởi những sai sót trong tính toán “điểm rơi” của thị trường và sai lầm thường thấy về việc đầu tư theo xu hướng đám đông.

Khách hàng tham khảo một dự án ở Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Số liệu nghiên cứu và điều tra thị trường từ batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất đã tăng khoảng chừng 22 % so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên nhu yếu tìm kiếm lại giảm mạnh .
Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, một số ít địa phận nằm trong vùng sốt nhất vào đầu năm 2021 như : Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm … mức độ chăm sóc đến đất nền giảm từ 20 – 30 %. Trong khi đó, những khu vực vốn được nhìn nhận là hot nhất như : Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Q. Đống Đa, Hai Bà Trưng thì mức độ chăm sóc về nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau cũng giảm tương ứng : 24 %, 28 %, 25 %, 11 % và 15 % .
“ Những dịch chuyển lớn của thị trường thời hạn qua khiến nhà góp vốn đầu tư có tâm ý thận trọng hơn. Bên cạnh đó, với việc TP Hà Nội nhu yếu trấn áp việc xử lý thủ tục về chia tách thửa so với đất nông nghiệp, đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở … cũng đã ảnh hưởng tác động mạnh đến phân khúc này ” – Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận .
Trái ngược với sự trì trệ dần của phân khúc đất nền, căn hộ cao cấp căn hộ chung cư cao cấp tại thị trường Hà Nội lại ghi nhận giá cả liên tục leo thang. Số liệu báo cáo giải trình từ CBRE Nước Ta phân khúc căn hộ chung cư cao cấp đã lập đỉnh trong quý II / 2022. Trung bình giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD / mét vuông, tăng khoảng chừng 9 % so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng ở thị trường TP Hồ Chí Minh ( 4 – 5 % ) .
Các dự án Bất Động Sản hạng sang ở 1 số ít Q. TT như Hai Bà Trưng, Q. Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10 % theo năm. Nhu cầu tìm thuê nhà ở tăng 6 %, tìm mua căn hộ cao cấp tăng lần lượt 6 % và 4 % so với phân khúc hạng sang, tầm trung, chỉ giảm nhẹ 3 % ở phân khúc tầm trung, đồng thời nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp tầm trung lại ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua .
“ Thị trường Hà Nội căn hộ giá thấp đã biến mất trọn vẹn từ đầu năm 2021. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc hạng sang chiếm tới 55 % nguồn cung mới của thị trường. Nhưng xét về tổng nguồn cung mới của những phân khúc thì lại giảm khoảng chừng 40 % so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật tư kiến thiết xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao ” – Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án Bất Động Sản nhà ở CBRE Nước Ta, Kiệt Võ cho hay .

Thị trường tiếp tục phân hóa

Ghi nhận trong thực tiễn của phóng viên báo chí, giá căn hộ cao cấp Hà Nội đang leo thang ở mức kỷ lục, có dự án Bất Động Sản tăng 10 – 15 % so với cùng kỳ. Cơn “ bão giá ” căn hộ cao cấp đã khiến khu vực nội thành của thành phố gần như không còn dự án Bất Động Sản dưới 35 triệu đồng / mét vuông, những Q. xa TT như HĐ Hà Đông, Nam Từ Liêm, Q. Hoàng Mai … giá căn hộ cao cấp tầm trung cũng đã chạm, thậm chí còn vượt mức 30 triệu đồng / mét vuông .
Ở góc nhìn kinh tế tài chính vĩ mô, những chuyên viên bày tỏ quan điểm về việc TP Hà Nội và một số ít địa phương liên tục tạm dừng phân lô, tách thửa là điều thiết yếu để giảm cơn khát đất của giới đầu tư mạnh, giúp thị trường tăng trưởng lành mạnh hơn. Bởi nếu để tăng trưởng theo hướng tràn ngập, tùy tiện sẽ tạo nên thực trạng sốt ảo. Về vĩnh viễn, cơ quan chức năng cần có những pháp luật đơn cử, rõ ràng so với đất đai để ngăn ngừa thực trạng ” khủng hoảng bong bóng ” .
Riêng so với việc leo thang về giá của phân khúc căn hộ cao cấp thời hạn gần đây, một phần do khu công trình hạ tầng đang được tăng cường góp vốn đầu tư ; nguồn vốn ngân hàng nhà nước thương mại có lãi suất vay khá rẻ được đổ vào thị trường. Mặt khác, nhà đầu tư tin yêu, giá đất liên tục tăng như những năm trước, có tâm ý quan ngại đồng xu tiền sẽ mất giá do lạm phát kinh tế tăng nên chuyển hướng góp vốn đầu tư vào …
Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường Hà Nội sẽ liên tục tận mắt chứng kiến sự phân hóa can đảm và mạnh mẽ giữa phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp nhà ở về mức độ chăm sóc, số lượng thanh toán giao dịch, cũng như tăng trưởng về giá, mặc kệ việc tỷ suất thanh toán giao dịch so với phân khúc căn hộ chung cư cao cấp cũng không mấy sáng sủa ( 6 tháng đầu năm 2022, tỷ suất hấp thụ căn hộ cao cấp căn hộ chung cư cao cấp chỉ đạt trên 50 % – số liệu từ Hội Môi giới Nước Ta ) .
“ Đà tăng giá sơ cấp của phân khúc căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp ở thị trường Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, sẽ khó hoàn toàn có thể dừng lại trong toàn cảnh ngân sách nguồn vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi vẫn phải đương đầu với những khó khăn vất vả, như lạm phát kinh tế, pháp lý … Trong thời hạn tới, khi những yếu tố này vẫn còn tiếp nối, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn liên tục ” – chuyên viên kinh tế tài chính, tiến sỹ Đinh Thế Hiển đánh giá và nhận định .
Các chuyên viên và nhà quản trị đều chung quan điểm rằng, việc leo thang về giá cả của phân khúc căn hộ cao cấp căn hộ chung cư cao cấp, không mang đến tín hiệu khả quan và cũng không phải là cơ sở để nhìn nhận sự hồi sinh của thị trường sau đại dịch Covid-19. Nó chỉ là sự ảnh hưởng tác động của những yếu tố khách quan, như lạm phát kinh tế, vướng mắc về pháp luật pháp lý, Luật Đất đai chưa hoàn thành xong sửa đổi, bổ trợ … vì thế, rất cần sự can thiệp sớm của cơ quan quản trị Nhà nước .

“Giải pháp trước mắt để kiểm soát tốc độ tăng giá nhà trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Về lâu dài, cần tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, tăng cường quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo” – Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam Võ Hồng Thắng nhìn nhận.

“Giá còn tăng nhanh chỗ nào đó thì có khả năng do “thổi” giá, vì không còn cơ sở để tăng, trừ khi pháp lý được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… nhưng vẫn có những biện pháp cần thiết để tránh những hiện tượng xảy ra như 2021, trong đó có việc đẩy nhanh nguồn cung, đặc biệt nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Chính phủ và các địa phương đang điều tiết giúp thị trường trở về giá trị thật.” – TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia tài chính – ngân hàng

Source: https://suanha.org
Category : Thị Trường