‘Rối’ việc cấp sổ đỏ đất nông nghiệp tự tách thửa

Phân lô, tách thửa tràn lan

Tình trạng tách thửa, phân lô, mua và bán đất, kể cả đất nông nghiệp, đất lúa nóng “ rần rần ” tại TP.Hồ Chí Minh, nhất là tại những huyện ngoài thành phố như Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ … trước thông tin có nhiều tập đoàn lớn lớn đổ về làm dự án Bất Động Sản cũng như sẵn sàng chuẩn bị lên TP.
Tại H.Củ Chi, chúng tôi được một cò đất địa phương tên Mười dẫn đi xem những khu đất nông nghiệp, đất lúa được trình làng là hoàn toàn có thể tách thửa, thậm chí còn thiết kế xây dựng nhà tạm trên đất với mục tiêu ship hàng cho nông nghiệp. Thực tế, nhiều khu đất nông nghiệp đã được tách thành những thửa lớn hơn 1.000 mét vuông và được chia lô bằng cọc, hàng rào kẽm gai, xây tường gạch rất ngay ngắn. Dọc con kênh Trung ương, hai bên bờ lúa đã khởi đầu chín, nhưng ông Mười nói rằng đất ở đây phần đông đã có chủ. Do chủ chưa xây nhà nên một số ít người dân ở miền Tây lên thuê đất trồng lúa, thậm chí còn nhiều người cho làm không để giữ đất. Mỗi một sào đất lúa ( rộng 1.000 mét vuông ) được chào bán với giá 3 tỉ đồng so với những khu vực quy hoạch là đất trồng cây nhiều năm, còn khu vực đất lúa được bán với giá 2 – 2,5 tỉ đồng / sào tùy mặt đường .

Khi được hỏi đất lúa làm thế nào thiết kế xây dựng được nhà thì ông Mười quả quyết rằng “ xây vô tư ”. Chỉ về phía những khu đất lúa được xây tường rào vững chắc, vuông vức, bên trong có căn nhà lá khá thích mắt, ao cá và rất nhiều cây ăn trái, hoa lá cây cảnh, ông Mười nói : “ Miếng đất này là đất lúa, được quy hoạch quy mô vườn – ao – chuồng, chủ đang kêu bán 8 tỉ đồng. Ở đây, đất nông nghiệp, đất lúa vẫn tách sổ được với điều kiện kèm theo phải tách trên 1.000 mét vuông ” .

Tại H.Bình Chánh, nơi được xem là thủ phủ của xây dựng, tách thửa, mua bán đất nông nghiệp không phép mà nhiều lần chính quyền ra tay nhưng mọi việc vẫn diễn ra rầm rộ. Hàng trăm ngàn căn nhà xây dựng không phép trên đất nông nghiệp vẫn ngày ngày mọc lên từ nhiều năm qua.

Ông Hùng, nhà ở ấp 4 Vĩnh Lộc A, mua một mảnh đất nông nghiệp 50 mét vuông từ năm 2002 với giá 20 triệu đồng. Ngoài ông Hùng, hàng chục lô đất khác được một chủ đất người địa phương phân lô từ đất nông nghiệp để bán. Việc mua và bán cũng chỉ bằng giấy viết tay cộng với cuốn sổ đỏ, chứng tỏ nhân dân chủ đất phô tô và bằng niềm tin với nhau. Nhưng mặc kệ những rủi ro đáng tiếc, nhiều người dân từ khắp nơi đổ về đây mua đất, xây nhà. Đến nay, những nền đất ở khu vực này đã được thiết kế xây dựng hết. Thậm chí, nhiều căn nhà còn được mua và bán cũng bằng giấy tay qua nhiều đời. “ Lúc mua, khu đất vẫn còn là ruộng rau muống, nước ngập bát ngát. Thời điểm đó kiến thiết xây dựng cũng dễ, chỉ cần gửi quà cho tổ trưởng tổ dân phố là xong. Dù mua từ năm 2002 nhưng đến năm 2010 tôi mới xây nhà. Nhiều căn nhà thiết kế xây dựng trước đó đến nay đã được cấp sổ đỏ, riêng nhà tôi đã nhiều lần đi xin hợp thức hóa, làm sổ nhưng chưa được ”, ông Hùng cho biết .
\ n

Rà soát để cấp đúng người, đúng quy định

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM, trên địa bàn TP.HCM tồn tại các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đã được UBND cấp huyện cấp sổ đỏ. Trong quá trình sử dụng (khoảng thời gian phần lớn là trước năm 2004) có phát sinh tách hộ riêng để ở, được thừa kế, được tặng cho, chuyển nhượng một phần diện tích đất. Tuy nhiên, do thời điểm đó không có quy định về tách thửa, chuyển nhượng một phần diện tích đất dẫn đến việc nhiều người bán cho người khác khi chưa được cấp sổ đỏ theo quy định của luật Đất đai. Cũng do tự ý tách thửa trước khi có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa nên những thửa đất này diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND TP. Các trường hợp này là một dạng tồn tại trong thực tế quy định pháp luật đất đai điều chỉnh chưa đầy đủ, kéo dài đến hiện nay và người sử dụng đất vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Đảm bảo quyền lợi cho người dân, hạn chế tranh chấp phát sinh

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc quản lý Công ty luật S&P, cho rằng pháp lý đất đai của tất cả chúng ta qua những thời kỳ đã từng bước hoàn tất việc xem xét cấp sổ đỏ cho người dân để bảo vệ quyền hạn cho họ. Tuy nhiên, việc xem xét xử lý cấp sổ đỏ tùy từng trường hợp và thời gian cần phải được thanh tra rà soát và triển khai một cách mạng lưới hệ thống, bảo vệ tuân thủ theo pháp luật của pháp lý. Một số nguyên tắc hoàn toàn có thể kể đến như phần đất mua và bán bằng giấy tay, tự ý chuyển mục tiêu … phải tương thích quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, trường hợp không tương thích thì trong thời điểm tạm thời chưa cấp sổ đỏ và việc cấp sổ đỏ chỉ được triển khai sau khi cơ quan quản trị đất đai tại địa phương xử lý xong việc giải quyết và xử lý vi phạm chuyển mục tiêu sử dụng đất trái phép ; đồng thời hoàn tất nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính bổ trợ ( nếu có ), tránh thất thu ngân sách nhà nước .

Luật sư Trần Minh Cường phân tích: Việc cấp sổ đỏ đồng bộ, từng bước cho người dân sẽ góp phần đảm bảo quyền lợi cho người dân cũng như hạn chế tranh chấp phát sinh, đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai vốn dĩ rất phức tạp. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

Lãnh đạo một Trụ sở văn phòng ĐK đất đai cho hay, theo pháp luật tại Nghị định 43 năm năm trước, nếu chủ cũ có sổ đỏ thì chuyển nhượng ủy quyền đất đai trước ngày 1.7.2014 ( ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực hiện hành – NV ) sẽ cấp sổ luôn cho người mua sau. Thực tế, thời hạn qua TP cũng đã xử lý cấp sổ cho nhiều trường hợp như vậy, nhất là trên địa phận huyện Hóc Môn và Bình Chánh. Ở địa phương ông cũng đã cấp sổ đỏ cho nhiều trường hợp mua và bán đất bằng giấy tay trước ngày 1.7.2014 với điều kiện kèm theo chủ đất cũ phải có sổ đỏ và việc mua và bán được xác lập trước ngày 1.7.2014. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên – Môi trường TP thấy vẫn chưa bảo vệ, chưa yên tâm vì có trường hợp chủ đất cũ “ thông đồng ” ký giấy mua và bán lùi về trước ngày 1.7.2014 và đặc biệt quan trọng là nhiều trường hợp người dân tự ý phân lô, bán nền, thiết kế xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp như ở H.Bình Chánh nên mới phải xin quan điểm của Bộ Tài nguyên – Môi trường một lần nữa để hoàn toàn có thể giải quyết và xử lý rốt ráo cho người dân .
“ Về quan điểm cá thể, luật pháp luật sao thì tuân thủ như vậy. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ, miếng đất phải bảo vệ đúng diện tích quy hoạnh tối thiểu khi tách thửa và bảo vệ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nếu nơi đó quy hoạch là đất ở thì cấp, còn nếu quy hoạch là đất khu vui chơi giải trí công viên, giao thông vận tải, dự án Bất Động Sản thì không hề cấp sổ đỏ được, phải tuân thủ quy hoạch ”, vị này nói .

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức