Cấp sổ đỏ năm 1992

Chào Quý Ông Bà,

Về vụ việc của Quý Ông Bà, tôi xin có ý kiến như sau:

1). Về việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất: Trong phạm vi thông tin Quý Ông Bà nêu, cho phép tôi được không khẳng định đúng hay sai. Tuy nhiên, Quý Ông Bà có thể tham khảo các quy định sau đây:

Theo quy định tại Khỏan 1, Điều 2 Luật đất đai 1993 thì:

“1- Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Và theo Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì :

” Điều 50. Cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất cho hộ mái ấm gia đình, cá thể, hội đồng dân cư đang sử dụng đất
1. Hộ mái ấm gia đình, cá thể đang sử dụng đất không thay đổi, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong những loại sách vở sau đây thì được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất :

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b ) Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất trong thời điểm tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ĐK ruộng đất, sổ địa chính ;
c ) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, Tặng cho quyền sử dụng đất hoặc gia tài gắn liền với đất ; sách vở giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất ;
d ) Giấy tờ chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, mua và bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ;
đ ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo pháp luật của pháp lý ;
e ) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chính sách cũ cấp cho người sử dụng đất .
2. Hộ mái ấm gia đình, cá thể đang sử dụng đất có một trong những loại sách vở pháp luật tại khoản 1 Điều này mà trên sách vở đó ghi tên người khác, kèm theo sách vở về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của những bên có tương quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực hiện hành thi hành chưa thực thi thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất .
3. Hộ mái ấm gia đình, cá thể đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất không thay đổi, không có tranh chấp thì được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất .

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ mái ấm gia đình, cá thể được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định hành động của Toà án nhân dân, quyết định hành động thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định hành động xử lý tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất sau khi triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính theo pháp luật của pháp lý .
6. Hộ mái ấm gia đình, cá thể đang sử dụng đất không có những loại sách vở lao lý tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực hiện hành thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã xác nhận là đất không có tranh chấp, tương thích với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt so với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo lao lý của nhà nước .
7. Hộ mái ấm gia đình, cá thể đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thực thi hiện hành thi hành mà chưa được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ; trường hợp chưa thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính thì phải thực thi theo lao lý của pháp lý .
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có những khu công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thời thánh họ được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất khi có những điều kiện kèm theo sau đây :
a ) Có đơn ý kiến đề nghị xin cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ;
b ) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho hội đồng và không có tranh chấp. ”

2.) Quý Ông Bà chỉ nêu đơn giản là “Nghị định 02” nên tôi không biết là nghị định nào. Tuy nhiên, qua vụ việc, tôi đoán rằng văn bản pháp quy mà Quý Ông Bà đề cập có thể là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.08.2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình.

Cậu của Quý Ông Bà có thể do đã đọc qua Nghị quyết này và với sự hiểu biết của cá nhân ông ấy nên đã khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung.

Tại mục 2.4 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

” Không vận dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết ….

Do thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế đã hết nên Cậu của Quý Ông Bà vận dụng quy phạm pháp luật nêu trên để khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung. Tuy nhiên, trong quy phạm pháp luật này Quý Ông Bà cần lưu ý một số điểm mà đã tôi bôi đậm, gạch dưới:

Quyền sử dụng đất trong vụ việc này không đáp ứng được điều kiện di sản do người chết để lại chưa chia vì nó đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng cho cha mẹ Quý Ông Bà. Cho nên, nó không phải là tài sản chung.

Riêng phần căn nhà, nếu hội đủ các điều kiện quy định tại mục 2.4 Nghị quyết nêu trên thì được xem là tài sản chung.

Cậu của Quý Ông Bà có quyền khởi kiện. Tuy nhiên, yêu cầu khởi kiện đó có được Hội đồng xét xử chấp nhận hay không còn tùy thuộc vào việc nó có căn cứ pháp luật hay không nữa.

Trân trọng.