Sân thượng tòa nhà chung cư là của ai?

Mới đây, lãnh đạo Công ty cổ phần Thủy sản 4 cho biết đã ngưng thủ tục xin giấy phép xây thêm bốn căn hộ nằm trên sân thượng của cao ốc Orient Apartment (331 Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM), được gọi là penthouse, do hơn một nửa chủ sở hữu căn hộ trong cao ốc không đồng ý.

Cao ốc Orient Apartment (331 Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM) nhìn từ Đại lộ Đông Tây

Từ xây thêm đến chuyển công năng

Mâu thuẫn giữa người dân ở cao ốc Orient Apartment và chủ đầu tư (Công ty cổ phần Thủy sản 4) xảy ra gay gắt từ tháng 11-2010 khi chủ đầu tư định xây thêm bốn căn hộ trên sân thượng của tòa nhà này. Người dân tại cao ốc dựa vào Luật nhà ở cho rằng sân thượng là phần sở hữu chung của tất cả các chủ căn hộ trong chung cư. Vì vậy, chủ đầu tư không được tự ý xây căn hộ để kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Lực, tổng giám đốc Công ty cổ phần Thủy sản 4, cũng viện ra những lý do cho thấy chủ đầu tư có đầy đủ cơ sở pháp lý để xây dựng bốn căn hộ này. Cụ thể: quyết định phê duyệt điều chỉnh dự án năm 2008 của Sở Xây dựng ghi nhận phần sở hữu chung của chung cư không có sân thượng. Sau đó, UBND TP cũng đã đồng ý cho công ty xây dựng thêm bốn căn hộ trên sân thượng với điều kiện chủ đầu tư phải làm thủ tục kiểm định kết cấu của công trình, làm nghĩa vụ tài chính… “Lấy ý kiến của người dân chung cư chỉ vì chúng tôi tôn trọng khách hàng” – ông Lực nói.

Cao ốc Thuận Việt (quận Tân Bình) theo lời giới thiệu ban đầu của chủ đầu tư có 15 tầng, sân thượng của tòa nhà có bar cà phê. Đến năm 2010, nhiều khách hàng nhận căn hộ đã phát hiện trên sân thượng có bốn căn hộ. Chủ đầu tư cho biết việc chuyển công năng từ bar cà phê thành căn hộ đã được Sở Xây dựng TP.HCM đồng ý, UBND quận 11 chấp nhận về mặt quy hoạch và diện tích bốn căn hộ trên sân thượng bằng diện tích của bar cà phê trước kia, không xâm phạm đến sân thượng.

Phải được dân đồng ý

Ông Trần Thế Trí, trưởng phòng khai thác dự án Công ty liên doanh Thuận Việt TNHH (chủ đầu tư cao ốc Thuận Việt), cho rằng phần sân thượng không phải là toàn bộ tầng trên cùng của tòa cao ốc, chung cư mà chỉ là diện tích sân thượng được phê duyệt trong thiết kế xây dựng. Khi xây dựng bốn căn hộ trên tầng trên cùng của cao ốc Thuận Việt, chủ đầu tư chỉ sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Giải thích thêm việc ngưng thủ tục xin xây thêm bốn căn hộ trên sân thượng của tòa nhà Orient Apartment, đại diện chủ đầu tư thừa nhận sân thượng thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu trong cao ốc. Còn tại chung cư 584 (quận Tân Phú), chủ đầu tư cũng đã ngưng việc sửa chữa, đầu tư thêm trong căn nhà ở sân thượng khi bị người dân trong chung cư phản ứng.

Theo Luật nhà ở và quyết định số 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… là phần sở hữu chung của nhà chung cư. Một cán bộ Sở Quy hoạch kiến trúc cho biết khi xem xét các chỉ tiêu kiến trúc cho tòa nhà thì sở chỉ xem xét trên cơ sở quy hoạch, quy chuẩn xây dựng… Còn chủ đầu tư phải liên hệ với cơ quan chức năng để thực hiện nghĩa vụ tài chính, xin giấy phép xây dựng và nhất là phải chịu trách nhiệm về ranh xây dựng.

Luật sư Lê Trạch Giang, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng pháp luật không quy định rõ sân thượng của một cao ốc, chung cư là phần nào. Vì vậy, việc xác định phần sân thượng đương nhiên theo giấy phép xây dựng và quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Vậy, khi chủ đầu tư trực tiếp sử dụng sân thượng (sở hữu chung) cho những mục đích kinh doanh riêng của mình thì đây là việc khai thác tài sản thuộc sở hữu của người khác.

Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng tài sản chung (sân thượng) để xây nhà thì phải được sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả đồng sở hữu, tức tất cả những người sở hữu căn hộ trong tòa nhà. Nếu cùng nhau khai thác để kinh doanh, sinh ra lợi nhuận thì phải thỏa thuận phân chia lợi nhuận đó. Còn trường hợp chủ đầu tư chỉ sử dụng phần không gian riêng thuộc sở hữu riêng của mình nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà thì lại hoàn toàn đúng luật.

Theo TTO
Mâu thuẫn giữa người dân ở cao ốc Orient Apartment và chủ góp vốn đầu tư ( Công ty CP Thủy sản 4 ) xảy ra nóng bức từ tháng 11-2010 khi chủ góp vốn đầu tư định xây thêm bốn căn hộ cao cấp trên sân thượng của tòa nhà này. Người dân tại cao ốc dựa vào Luật nhà ở cho rằng sân thượng là phần chiếm hữu chung của tổng thể những chủ nhà ở trong chung cư. Vì vậy, chủ góp vốn đầu tư không được tự ý xây căn hộ cao cấp để kinh doanh thương mại. Ông Nguyễn Văn Lực, tổng giám đốc Công ty CP Thủy sản 4, cũng viện ra những nguyên do cho thấy chủ góp vốn đầu tư có khá đầy đủ cơ sở pháp lý để kiến thiết xây dựng bốn nhà ở này. Cụ thể : quyết định hành động phê duyệt kiểm soát và điều chỉnh dự án Bất Động Sản năm 2008 của Sở Xây dựng ghi nhận phần chiếm hữu chung của chung cư không có sân thượng. Sau đó, Ủy Ban Nhân Dân TP cũng đã đồng ý chấp thuận cho công ty thiết kế xây dựng thêm bốn nhà ở trên sân thượng với điều kiện kèm theo chủ góp vốn đầu tư phải làm thủ tục kiểm định cấu trúc của khu công trình, làm nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính … “ Lấy quan điểm của người dân chung cư chỉ vì chúng tôi tôn trọng người mua ” – ông Lực nói. Cao ốc Thuận Việt ( Q. Tân Bình ) theo lời ra mắt khởi đầu của chủ góp vốn đầu tư có 15 tầng, sân thượng của tòa nhà có bar cafe. Đến năm 2010, nhiều người mua nhận căn hộ cao cấp đã phát hiện trên sân thượng có bốn nhà ở. Chủ góp vốn đầu tư cho biết việc chuyển công suất từ bar cafe thành căn hộ cao cấp đã được Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đồng ý chấp thuận, Ủy Ban Nhân Dân Q. 11 đồng ý về mặt quy hoạch và diện tích quy hoạnh bốn căn hộ cao cấp trên sân thượng bằng diện tích quy hoạnh của bar cafe trước kia, không xâm phạm đến sân thượng. Ông Trần Thế Trí, trưởng phòng khai thác dự án Bất Động Sản Công ty liên kết kinh doanh Thuận Việt TNHH ( chủ góp vốn đầu tư cao ốc Thuận Việt ), cho rằng phần sân thượng không phải là hàng loạt tầng trên cùng của tòa cao ốc, chung cư mà chỉ là diện tích quy hoạnh sân thượng được phê duyệt trong phong cách thiết kế kiến thiết xây dựng. Khi kiến thiết xây dựng bốn căn hộ chung cư cao cấp trên tầng trên cùng của cao ốc Thuận Việt, chủ góp vốn đầu tư chỉ sử dụng phần diện tích quy hoạnh thuộc sở hữu riêng. Giải thích thêm việc ngưng thủ tục xin xây thêm bốn căn hộ chung cư cao cấp trên sân thượng của tòa nhà Orient Apartment, đại diện thay mặt chủ góp vốn đầu tư thừa nhận sân thượng thuộc chiếm hữu chung của tổng thể những chủ sở hữu trong cao ốc. Còn tại chung cư 584 ( Q. Tân Phú ), chủ góp vốn đầu tư cũng đã ngưng việc thay thế sửa chữa, góp vốn đầu tư thêm trong căn nhà ở sân thượng khi bị người dân trong chung cư phản ứng. Theo Luật nhà ở và quyết định hành động số 08 của Bộ Xây dựng về quy định quản trị sử dụng nhà chung cư thì sàn, mái, sân thượng, hiên chạy, cầu thang bộ, thang máy … là phần chiếm hữu chung của nhà chung cư. Một cán bộ Sở Quy hoạch kiến trúc cho biết khi xem xét những chỉ tiêu kiến trúc cho tòa nhà thì sở chỉ xem xét trên cơ sở quy hoạch, quy chuẩn kiến thiết xây dựng … Còn chủ góp vốn đầu tư phải liên hệ với cơ quan chức năng để triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính, xin giấy phép thiết kế xây dựng và nhất là phải chịu nghĩa vụ và trách nhiệm về ranh kiến thiết xây dựng. Luật sư Lê Trạch Giang, Đoàn luật sư Thành Phố Hồ Chí Minh, cho rằng pháp lý không lao lý rõ sân thượng của một cao ốc, chung cư là phần nào. Vì vậy, việc xác lập phần sân thượng đương nhiên theo giấy phép thiết kế xây dựng và quy chuẩn thiết kế xây dựng Nước Ta. Vậy, khi chủ góp vốn đầu tư trực tiếp sử dụng sân thượng ( sở hữu chung ) cho những mục tiêu kinh doanh thương mại riêng của mình thì đây là việc khai thác gia tài thuộc chiếm hữu của người khác. Nếu chủ góp vốn đầu tư muốn sử dụng gia tài chung ( sân thượng ) để xây nhà thì phải được sự chấp thuận đồng ý, thỏa thuận hợp tác của tổng thể đồng sở hữu, tức tổng thể những người chiếm hữu nhà ở trong tòa nhà. Nếu cùng nhau khai thác để kinh doanh thương mại, sinh ra doanh thu thì phải thỏa thuận hợp tác phân loại doanh thu đó. Còn trường hợp chủ góp vốn đầu tư chỉ sử dụng phần khoảng trống riêng thuộc sở hữu riêng của mình nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà thì lại trọn vẹn đúng luật. Theo TTO

Source: https://suanha.org
Category: Ngoại Thất