Thủ tục mua bán đất khi chưa có sổ đỏ [Chi tiết 2022]

Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

Giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp. Nhà đất chưa có sổ đỏ gồm 02 trường hợp: Thứ nhất, nhà đất dự án hình thành trong tương lai; Thứ hai, là nhà đất lẻ. Vậy trình tự, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện như thế nào? Cùng tìm hiểu chi tiết trong nội dung bài viết dưới đây của công ty Luật ACC nhé.

1. Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ có những rủi ro gì?

Dưới góc độ pháp lý, khi tiến hành thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ sẽ mang lại một số rủi ro. Có thể kể đến như:

• thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thường sử dụng hợp đồng viết tay. Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu;
• Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch.
• Khi giá nhà đất tăng cao, Chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng và trường hợp này người mua thường thua thiệt;
• Nhà đất chưa có sổ đỏ không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản;

Như vậy, khi thực hiện thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nên bạn cần phải cân nhắc thật kỹ.

Điều kiện chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất là gì ? Cần bao nhiêu ngân sách để chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết Thủ tục chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất

2. Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng?

thủ tục mua nhà đất chưa có sổ đỏ tức là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện kèm theo cấp Sổ đỏ ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện kèm theo nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ .
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( người dân thường gọi là mua và bán đất ) khi có những điều kiện kèm theo sau :
– Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp theo pháp luật :
+ Nhận thừa kế pháp luật tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 ;
+ Trường hợp tổng thể người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất đều là người quốc tế hoặc người Nước Ta định cư ở quốc tế không thuộc đối tượng người tiêu dùng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Nước Ta thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng ủy quyền, Tặng cho .
– Đất không có tranh chấp ;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
– Trong thời hạn sử dụng đất .

Như vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất)?

• Trên thực tế, tồn tại không ít những nhà đất không có sổ đỏ, kéo theo đó là sự phát sinh những tranh chấp của loại nhà đất này, nên việc tìm hiểu quy định về trình tự, thủ tục về giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là cần thiếc để giúp quá trình mua bán diễn ra an toàn, nhanh chóng và tránh những rủi ro nhất định.
• Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?
  • Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện đất được chuyển nhượng bao gồm:

“ 1. Người sử dụng đất được thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có những điều kiện kèm theo sau đây :
a ) Có Giấy ghi nhận, trừ trường hợp pháp luật tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế pháp luật tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 ;
b ) Đất không có tranh chấp ;
c ) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án ;
d ) Trong thời hạn sử dụng đất. ”

• Theo quy định này, thì người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng, mua bán trừ một số trường hợp như:
  • Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Người sử dụng đất sẽ được chuyển đổi sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
  • Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận;
  • Trường hợp nếu tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

• Tuy nhiên, quy định về giao dịch nhà đất hiện nay là phải đăng ký giao dịch đảm bảo và bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thì tiềm ẩn rất nhiều rủ ro, nguy cơ cao xảy ra những tranh chấp, dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
  • Mặc khác, căn cứ vào các quy định như Khoản 1 Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng 2014 thì Công chứng viên sẽ không tiến hành công chứng vì hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đầy đủ. Cụ thể, Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng phải bao gồm đầy đủ các loại giấy tờ dưới đây:
  • Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
  • Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
• Do đó, việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ không được tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng; việc mua bán nhà đất không qua công chứng sẽ dẫn đến giao dịch vô hiệu.

4. Vậy có cách nào khác để thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ một cách hợp pháp và tuân thủ những trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định hay không?

Vậy có cách nào để thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ hay không?

Trường hợp đủ điều kiện kèm theo nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất cho người khác thì triển khai theo 02 quá trình sau :

Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014 / TT-BTNMT, hộ mái ấm gia đình, cá thể khi có sách vở về quyền sử dụng đất chuẩn bị sẵn sàng 01 bồ hồ sơ như sau :
1. Đơn ĐK, cấp Sổ đỏ theo mẫu ;
2. Một trong những loại sách vở về quyền sử dụng đất lao lý tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP .
3. Giấy tờ về gia tài gắn liền với đất như : Giấy ghi nhận về quyền sở hữu nhà tại, giấy ghi nhận khu công trình thiết kế xây dựng không phải là nhà tại, ghi nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, ghi nhận quyền sở hữu cây nhiều năm ( nếu có gia tài và có nhu yếu ghi nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất ) .
4. Chứng từ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính ( như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất … ) ; sách vở miễn, giảm nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính về đất đai, gia tài gắn liền với đất ( nếu có ) .
Bước 2 : Nộp hồ sơ
Bước 3 : Tiếp nhận và xử lý
Bước 4 : Trả hiệu quả
Thời hạn xử lý : Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ ; không quá 40 ngày với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả .

Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai

Khi người sử dụng đất ( bên bán ) có Sổ đỏ và có đủ những điều kiện kèm theo khác để triển khai quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì những bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây .
1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
* Nơi công chứng :
Các bên mua và bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong khoanh vùng phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất .
* Hồ sơ công chứng :
Các bên cần chuẩn bị sẵn sàng 01 bộ hồ sơ gồm những sách vở sau :

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền
2. Kê khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá thể, lệ phí trước bạ gồm :
– Tờ khai thuế thu nhập cá thể theo mẫu ;
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu .
– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá thể ký cam kết chịu nghĩa vụ và trách nhiệm vào bản chụp đó .
– Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .
– Các sách vở làm địa thế căn cứ xác lập thuộc đối tượng người tiêu dùng được miễn thuế, lệ phí ( nếu có ) .
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí :
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời gian hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có hiệu lực thực thi hiện hành .
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có thỏa thuận hợp tác bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời gian làm thủ tục ĐK quyền sở hữu, quyền sử dụng .
– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời gian làm thủ tục ĐK dịch chuyển đất đai ( sang tên Sổ đỏ )
Như vậy, những bên phải sẵn sàng chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá thể, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thường thì cùng với thời gian nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ .
3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
* Chuẩn bị hồ sơ :
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014 / TT-BTNMT ( sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017 / TT-BTNMT ) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm :
+ Đơn ĐK dịch chuyển theo mẫu ;
+ Bản gốc Sổ đỏ ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền đã được công chứng .
Ngoài ra, phải mang chứng tỏ nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có nhu yếu .
* Trình tự thực thi :
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết nhu yếu
– Cơ quan có thẩm quyền xác lập những khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông tin cho người sang tên Sổ đỏ .
– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ .
Bước 4. Trả tác dụng
Thời hạn sang tên Sổ đỏ :
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ ; không quá 20 ngày so với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kèm theo kinh tế tài chính – xã hội khó khăn vất vả hoặc đặc biệt quan trọng khó khăn vất vả .
+ Thời hạn trên không tính thời hạn những ngày nghỉ, dịp nghỉ lễ ; không tính thời hạn đảm nhiệm hồ sơ tại xã, thời hạn thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính của người sử dụng đất ; không tính thời hạn xem xét giải quyết và xử lý so với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp lý, thời hạn trưng cầu giám định .

5. Những câu hỏi thường gặp.

5.1. Làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ?

Để hạn chế rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể xảy ra, bạn cần khám phá thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không ? Đất có nằm trong quy hoạch hay không ? Khi kiến thiết xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hành động cưỡng chế tháo dỡ không ? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với những chủ thể khác không ?
Bạn hoàn toàn có thể xác định những thông tin này qua cán bộ đảm nhiệm kiến thiết xây dựng, địa chính của Ủy Ban Nhân Dân xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có yếu tố thuộc một trong những trường hợp này thì việc mua và bán có độ rủi ro đáng tiếc rất cao .
Bạn cũng cần kiểm tra sách vở tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua và bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính những sách vở về nguồn gốc nhà đất ( nếu có ) .
Giấy tờ chuyển nhượng ủy quyền nên có hai người hàng xóm làm chứng và hoàn toàn có thể nhu yếu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán giao dịch thực thi tại ngân hàng nhà nước hoặc nhu yếu bên bán viết giấy biên nhận tiền .

5.2. Khó khăn khi mua đất chưa có sổ đỏ là gì?

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng ủy quyền loại đất này, người nhận chuyển nhượng ủy quyền không hề xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện kèm theo để được cấp sổ đỏ .
Thứ hai, không hề chuyển được mục tiêu sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không tương thích với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua và bán để sử dụng vào mục tiêu sản xuất nông nghiệp thì không quá tác động ảnh hưởng nhiều còn so với đất nông nghiệp mua với mục tiêu để quy đổi thành đất ở thì cần đặc biệt quan trọng chú ý quan tâm đến yếu tố này .
Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua và bán chỉ hoàn toàn có thể triển khai bằng viết tay nên không bảo vệ giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua và bán vô hiệu .
Thứ tư, mặc dầu cơ quan Nhà nước còn ít khi giải quyết và xử lý nhưng theo lao lý của Nghị định 102 / năm trước / NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện kèm theo .

5.3. Nhà đất chưa có sổ trong những trường hợp nào ?

Nhà đất khi chưa có sổ vẫn hoàn toàn có thể được chuyển nhượng ủy quyền khi thuộc một trong những trường hợp sau đây :

1. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
2. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

5.4. Khi nào thì người sử dụng đất được chuyển nhượng ủy quyền nhà đất ?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện sau cần phải được đáp ứng:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Hy vọng với những thông tin mà chúng tôi chia sẻ ở trên, ACC đã giúp các bạn hiểu rõ hơn về những rủi ro khi mua bán đất chưa có sổ; điều kiện để mua bán đất với trường hợp này và cách xử lý thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc muốn sử dụng dịch vụ pháp lý sang tên sổ đối với đất chưa có sổ hoặc dịch vụ pháp lý khác quý khách có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số điện thoại 1900.3330 hoặc qua zalo 084.696.7979 hoặc qua email: [email protected] để được tư vấn tận tình. Xin chân thành cảm ơn.

Đánh giá post

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức