Muốn bán đất chung sổ đỏ có cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khác không?

Câu hỏi:

Xin chào văn phòng Luật Hoàng Phi. Tôi là Nguyễn Văn Nghĩa, tôi có một yếu tố vướng mắc xin được Luật sư công ty tư vấn giúp như sau :
Tôi và một người bạn của tôi là anh Nguyễn Văn Hòa có dự trù mua chung một lô đất ở xã Chương Dương, huyện Thường Tín, Thành Phố Hà Nội. Diện tích lô đất là 357 mét vuông. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư là trường hợp này chúng tôi cùng nhau thay mặt đứng tên trên sổ đỏ có được không hay phải tách ra làm hai sổ đỏ với phần đất tương ứng với khoản tiền mà mỗi người chúng tôi bỏ ra ? Trong trường hợp ngộ nhỡ sau này có phát sinh tranh chấp thì quyền hạn và nghĩa vụ và trách nhiệm mà mỗi người chúng tôi phải triển khai như thế nào ? Nếu sau này tôi muốn bán đất thì có bắt buộc phải được anh Hòa đồng ý chấp thuận hay không ?

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo lao lý tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 :
“ 16. Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. ”
Như vậy, giấy ghi nhận quyền sử dụng đất là một trong những sách vở pháp lý quan trọng nhất để xác lập quyền hạn của người sử dụng đất trước Nhà nước, pháp lý và những người sử dụng đất khác. Vì vậy việc cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất phải bảo vệ theo những nguyên tắc nhất định .
Điều 98 Luật đất đai 2013 lao lý về Nguyên tắc cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất như sau :
“ 1. Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị xã mà có nhu yếu thì được cấp một Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất chung cho những thửa đất đó .
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chiếm hữu chung nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất thì Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất phải ghi rất đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người chiếm hữu chung nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy ghi nhận ; trường hợp những chủ sử dụng, chủ sở hữu có nhu yếu thì cấp chung một Giấy ghi nhận và trao cho người đại diện thay mặt .
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất được nhận Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất sau khi đã triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính theo pháp luật của pháp lý .
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng người dùng phải thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp .
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất là gia tài chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận hợp tác ghi tên một người .
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất là gia tài chung của vợ và chồng mà Giấy ghi nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu yếu .
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích quy hoạnh giữa số liệu đo đạc trong thực tiễn với số liệu ghi trên sách vở pháp luật tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy ghi nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không biến hóa so với ranh giới thửa đất tại thời gian có sách vở về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất diện tích quy hoạnh đất được xác lập theo số liệu đo đạc thực tiễn. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất so với phần diện tích quy hoạnh chênh lệch nhiều hơn nếu có .
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có đổi khác so với ranh giới thửa đất tại thời gian có sách vở về quyền sử dụng đất và diện tích quy hoạnh đất đo đạc thực tiễn nhiều hơn diện tích quy hoạnh ghi trên sách vở về quyền sử dụng đất thì phần diện tích quy hoạnh chênh lệch nhiều hơn ( nếu có ) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất theo pháp luật tại Điều 99 của Luật này. ”

Muốn bán đất chung sổ đỏ có cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khác không?

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

“ 3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp lao lý tại Khoản 4 Điều này thì Giấy ghi nhận được cấp cho từng tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể sau khi đã xác lập được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người .

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)“.

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận hợp tác bằng văn bản cấp một Giấy ghi nhận cho người đại diện thay mặt ( có công chứng hoặc xác nhận theo pháp luật của pháp lý ) thì Giấy ghi nhận được cấp cho người đại diện thay mặt đó. Trên Giấy ghi nhận ghi thông tin của người đại diện thay mặt theo lao lý tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “ Là người đại diện thay mặt cho những người cùng sử dụng đất ( hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ) gồm : … ( ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất ) ” .
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “ và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy ghi nhận này ” ; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy ghi nhận được ghi : “ Những người khác cùng sử dụng đất ( hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ) gồm : … ( ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất còn lại ) ”. ”
Như vậy theo những pháp luật trên thì khi hai bạn mua chung một lô đất, hai bạn hoàn toàn có thể lập hai sổ đỏ tương ứng với phần diện tích quy hoạnh đất thuộc chiếm hữu của mỗi người hoặc cùng thay mặt đứng tên chung trên một sổ đỏ nếu có nhu yếu, pháp lý không bắt buộc hai bạn phải lựa chọn hình thức nào trong hai hình thức trên. Nếu lựa chọn cùng thay mặt đứng tên trong một sổ đỏ thì khi hai bạn nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất so với lô đất ở xã Chương Dương, huyện Thường Tín, TP. Hà Nội đã nêu trên và được cấp Giấy ghi nhận thì tên của cả hai bạn sẽ được ghi trong Giấy ghi nhận. Thông thường, Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho cả hai bạn, mỗi người được cấp 01 bản. Tuy nhiên, nếu hai bạn có nhu yếu chỉ cấp một Giấy ghi nhận cho người đại diện thay mặt thì hai bạn sẽ thỏa thuận hợp tác bằng văn bản có công chứng hoặc xác nhận và gửi cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật của pháp lý .
Nếu sau này bạn có nhu yếu muốn chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng phần đất của mình cho người khác thì phải được sự đồng ý chấp thuận của đồng sở hữu mảnh đất với bạn, đó là anh Hòa. Theo lao lý tại Khoản 1, khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 :
Điều 167. Quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất theo lao lý của Luật này .
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm như sau :
a ) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ mái ấm gia đình, cá thể thì có quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm như quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của hộ mái ấm gia đình, cá thể theo lao lý của Luật này .
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức triển khai kinh tế tài chính thì có quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm như quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của tổ chức triển khai kinh tế tài chính theo pháp luật của Luật này ;
b ) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân loại được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực thi quyền so với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải triển khai thủ tục tách thửa theo lao lý, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất và được triển khai quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất theo lao lý của Luật này .

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, vì bạn là người có quyền sử dụng đất so với mảnh đất trên nên bạn có quyền chuyển nhượng ủy quyền đất cho người khác. Tuy nhiên, vì anh Hòa cũng là người có quyền sử dụng so với mảnh đất nên việc chuyển nhượng ủy quyền đất của bạn phải được sự chấp thuận đồng ý của anh Hòa nữa. Cả bạn và anh Hòa đều phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được pháp lý công nhận .
Nếu chỉ một trong hai người sử dụng đất đồng ý chấp thuận việc chuyển nhượng ủy quyền mà người còn lại không chấp thuận đồng ý thì hai bạn phải triển khai thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận so với những thửa đất sau khi tách theo pháp luật của pháp lý. Sau khi thửa đất đã được tách thành hai thửa cho từng cá thể thì mỗi cá thể được thực thi quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý. Và khi đó việc chuyển nhượng ủy quyền đất do bạn trọn vẹn quyết định hành động mà không cần sự chấp thuận đồng ý của anh Hòa .
 TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi quađể được tư vấn.

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức