Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Trả lời:

1. Điều kiện mua bán đất

Bản chất của việc “ mua và bán đất ” là “ chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ” do đất thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản trị chung của Nhà nước. Một mảnh đất được chuyển nhượng ủy quyền rất nhiều lần, nhưng trước khi bước vào một thanh toán giao dịch như vậy, mảnh đất chuyển nhượng ủy quyền cần phân phối những điều kiện kèm theo dưới đây, nếu không thì việc chuyển nhượng ủy quyền sẽ không hợp pháp .
Việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vào từng thời gian khác nhau sẽ có những lao lý khác nhau :

1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008: vẫn được pháp luật công nhận mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014: việc chuyển nhượng phải có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2014 đến nay: người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:

+ Người nhận thừa kế mà gia tài là quyền sử dụng đất nhưng là người quốc tế hoặc người Nước Ta định cư ở quốc tế không thuộc đối tượng người tiêu dùng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác ( Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 )+ Trường hợp quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định hành động giao đất, cho thuê đất ( Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 ) ;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được triển khai quyền bán khi có điều kiện kèm theo để cấp Sổ đỏ ( Chưa cần có Sổ ) ;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Xuất phát từ tâm ý ham rẻ, nhiều người chủ quan đồng ý mua nhà đất chưa có sổ đỏ với kỳ vọng sau khi mua hoàn toàn có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đương đầu với nhiều rủi ro đáng tiếc và phải gánh chịu những hậu quả pháp lý không đáng có, đơn cử như sau :

– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất

Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.

– Dễ xảy ra tranh chấp

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 pháp luật : “ Việc quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi ngay cho, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính ” .
Theo pháp luật trên, khi chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và việc chuyển nhượng ủy quyền chỉ có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính .
Về mặt pháp lý khi không ĐK thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng ủy quyền không đúng lao lý sẽ không sống sót quan hệ chuyển nhượng ủy quyền. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, sách vở biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng tỏ được đó là đất của mình .

– Không được thế chấp để vay tiền

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất được thực thi khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đòng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không đồng ý cho bạn thế chấp ngân hàng để vay tiền vì rủi ro đáng tiếc mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc chiếm hữu đất này không có sự linh động, giảm đi tính hiệu suất cao trong sử dụng đất .

– Khó bán lại đất không có sổ đỏ

Bởi tính bảo đảm an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro tiềm ẩn nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí còn khi tìm được người mua gật đầu mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không rất đầy đủ sách vở pháp lý sẽ bị người mua ép giá .

– Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ ( thuộc trường hợp không được pháp lý công nhận quyền sử dụng đất ) sẽ bị hạn chế, thậm chí còn là bị mất những quyền của người sử dụng đất như : chuyển nhượng ủy quyền, Tặng cho, thừa kế, thế chấp ngân hàng, quy đổi mục tiêu sử dụng đất, cho thuê, … Điều kiện quan trọng nhất để triển khai những quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp .

– Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện tịch thu để phục vụ việc thiết kế những dự án Bất Động Sản công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ không thiếu .

– Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề xuất cấp phép kiến thiết xây dựng nhà ở phải có “ sách vở chứng tỏ quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý về đất đai ”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, tái tạo hoặc sửa chữa thay thế nhà trên đó .
Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép kiến thiết xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại sách vở theo Nghị định 53/2017 / NĐ-CP. Cụ thể, sách vở về đất đai so với trường hợp được Nhà nước giao đất, chô thuê đất, quy đổi mục tiêu sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất theo lao lý của pháp lý về đất đai ; những loại sách vở đủ điều kiện kèm theo để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy ghi nhận .
Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kể vướng mắc nào tương quan, sung sướng liên hệ 19006192 để được tương hỗ kịp thời. Xin cảm ơn !

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức