Kinh nghiệm cần biết khi mua nhà ở Mỹ

Sống trên đất Mỹ người Việt ai cũng có ước vọng làm chủ một ngôi nhà. Tuy dịch vụ mua và bán nhà thường có môi giới địa ốc làm trung gian cho hai bên nhưng thủ tục mua và bán nhà đất theo luật địa ốc Hoa Kỳ có nhiều góc nhìn phức tạp. Sau đây là vài điều quan trọng được nêu ra với mục tiêu giúp đồng hương Nước Ta hiểu rõ hầu tránh những rắc rối hay thiệt thòi hoàn toàn có thể vấp phải trong thanh toán giao dịch mua nhà .

Khi được môi giới địa ốc giới thiệu đưa đi xem một ngôi nhà và cảm thấy vừa ý thì người có ý định mua (gọi tắt là người mua) cần chú trọng đến năm chi tiết quan trọng kể sau:

–  Thứ nhất, phải hỏi rõ đó bao gồm chính xác những gì, ngoài nhà đất rộng hẹp bao nhiêu còn cần liệt kê
các vật dụng để lại thí dụ như hệ thống đèn, màn cửa, lò bếp, tủ lạnh, máy giặt, máy sấy, vv… Nhiều lúc môi giới hướng
dẫn xem nhà có nhiều món không nói rõ ràng, đến khi nhận nhà chủ bán dọn đi mất sẽ tốn công khiếu nại.

–  Thứ hai, cần tìm hiểu tình trạng hàng xóm chung quanh có được an ninh, yên tĩnh và để ý nhà cửa có được giữ gìn
bảo trì tốt hay không.

–  Thứ ba, khu vực nhà định mua có bị ảnh hưởng nào do những chương trình phát triển của chính phủ liên bang, tiểu bang
hay địa phương đi qua thí dụ như phát triển đường sá cầu cống chẳng hạn.

–  Thứ tư, nên mướn người kiểm tra nhà (home inspection) xem có vấn đề gì cần sửa chữa hay giải quyết.
–  Thứ năm, hỏi số tiền thuế địa ốc hiện tại đã đóng để tính sau khi mua sẽ có khác biệt hay ảnh hưởng phải đóng thêm.

Người mua có quyền mặc cả ý kiến đề nghị một giá thấp hơn tiền chủ bán đòi và cũng có quyền biến hóa quan điểm trước khi chủ bán nhận lời. Tuy nhiên nên quan tâm ngay lúc chủ bán đồng ý chấp thuận giá đề xuất thì mặc nhiên họ đã có nghĩa vụ và trách nhiệm phải trả hoa hồng đã thỏa thuận hợp tác trước với môi giới, do đó nếu trả giá xong mà lại không chịu mua nữa thì chủ bán có quyền kiện người mua ra tòa đòi bồi thường số tiền trên. Ngược lại sau khi gật đầu bán và lại đổi ý thì chủ bán vẫn phải trả tiền hoa hồng cho môi giới không tác động ảnh hưởng gì đến người mua. Những điều kiện kèm theo này tùy vào khế ước của môi giới cả hai bên do đó cả chủ bán lẫn người mua nên thận trọng khi ký kết văn kiện tiên phong cùng trung gian .

Lúc người mua và người bán sau khi thương lượng đồng ý giá cả thông thường sẽ thiết lập một văn kiện ràng buộc (binder). Ðây là một hợp đồng tiên khởi trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract) giữa hai bên sẽ được thiết lập tại một công ty lập văn tự (title company). Văn kiện ràng buộc gồm có địa chỉ ngôi nhà, tên những người liên hệ hai bên mua bán, giá bán đã đồng ý cùng với đề nghị nguồn tài trợ cho vay tiền cùng những điều kiện mua bán. Trong hợp đồng này người mua cần đặt ba điều kiện quan trọng để có quyền chấm dứt thương thảo và lấy lại đầy đủ tiền cọc (thường từ 1% tới 3% giá mua):

–  Thứ nhất: không vay được tiền mua nhà theo chấm lời trong hạn định ký kết.
–  Thứ hai: khám phá ra ngôi nhà bị hư hỏng trầm trọng hay có nguy hiểm ngoại vi không được báo trước.
–  Thứ ba: khám phá ra những khiếm khuyết trầm trọng không được tiết lộ trước khi ký kết.

Người mới mua nhà lần đầu nên biết rõ những gì mà mình định mua, thứ nhất – ngôi nhà có vi phạm luật lệ qui định khu vực cần phải tu chỉnh hay sửa chữa thay thế, thứ hai – từ đời những chủ nhiều năm về trước có từng bị yếu tố ô nhiễm môi sinh như tiềm ẩn hay phế thải những hóa chất chính phủ nước nhà liệt kê trong list độc chất, thứ ba – ngôi nhà trong thực trạng không bảo đảm an toàn cho những ai có việc phải bước vào địa phận nhà như nắp cống sập sau vườn, thứ tư – trong hợp đồng có những lao lý tùy thuộc vào sự kiện khó thi hành hay khó hợp lệ, thứ năm – liệu có năng lực đủ tiền trả hàng tháng đúng hạn đừng để sau này mất nhà, thứ sáu – liệu xem văn tự chủ quyền lãnh thổ nhà đất có yếu tố không minh bạch trước khi ký đóng hồ sơ. Thông thường chiếm hữu chủ một phải mua hai loại bảo hiểm trực tiếp ( liability insurance ) và bảo hiểm văn tự ( title insurance ) để che chở mọi rủi ro tiềm ẩn hoàn toàn có thể xảy đến cho gia tài của mình .
Ngoài những điều kể trên trong văn kiện ràng buộc còn phải có điều kiện kèm theo ‘ hợp với thực trạng kiểm tra nhà đất ’ ( inspection contingency clause ) có nghĩa là những khuyết điểm phát hiện ra khi xét nhà thì chủ bán phải thay thế sửa chữa cho tuyệt vời. Những yếu tố li ti như vòi bồn tắm rỉ nước, tay nắm cửa lỏng thì thương lượng để chủ bán sửa lại thuận tiện. Những hư hỏng lớn hơn như mạng lưới hệ thống máy điều hòa không khí bất khiển dụng hoặc có vi phạm luật lệ xây đắp thì nhu yếu chỉnh trang cho hợp pháp trước khi mua. Muốn được quyền hủy bỏ giao kèo và đòi trọn số tiền cọc cần ghi rõ điều kiện kèm theo hoặc chủ bán hoặc phải sửa trước khi giao nhà hoặc bớt tiền để người mua tự sửa lấy .
Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày thực sự ký kết đóng hồ sơ trả trọn tiền mua và người bán giao nhà được gọi là ‘ thời kỳ đặt ’ ( set time period ) thường thì lê dài từ 30 tới 90 ngày. Người bán hay môi giới thường rút ngay tiền mặt ít khi giữ chi phiếu lâu và sẽ trừ số tiền cọc vào tiền mua nhà trong ngày đóng hồ sơ, sau đó nếu người mua đổi ý không mua nữa thì chủ bán có quyền không trả lại ngoại trừ những nguyên do được hoàn tiền cọc có ghi trong hợp đồng, thứ nhất – tùy thuộc vào việc vay tiền ( financing contingency ), thứ hai – tùy thuộc vào hiệu quả kiểm tra nhà ( inspection contingency ), và thứ ba – tùy thuộc vào lao lý chủ bán có ý muốn và có năng lực xác nhận chuyển chủ quyền lãnh thổ ( confirm a title ) một ngôi nhà hợp pháp không hư hỏng .

Ðiều khoản tùy thuộc vào việc vay tiền giúp cho người mua đủ thời giờ tìm nguồn tài trợ chấp thuận cho vay, còn điều khoản tùy thuộc vào kết quả kiểm tra cho phép người mua được quyền mướn nhân viên chuyên nghiệp thi hành việc xem xét ngôi nhà. Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền giúp người mua lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (title report) của ngôi nhà. Ngay khi nhận được tài liệu này cần phải đọc kỹ ngay, tốt hơn hết nên nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét kỹ để truy ra những vấn đề nghiêm trọng nếu có khiến ngôi nhà có thể trong tình trạng chủ quyền rắc rối không minh bạch; người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà tốt có thể bán được trên thị trường chứ không phải để mua một ngôi nhà đang bị tranh chấp hoặc có vấn đề nào đó. Trong ‘thời kỳ đặt’ còn phải tìm hiểu việc mua bán ngôi nhà phù hợp chắc chắn với mọi luật lệ tiểu bang và địa phương, đồng thời tìm mua các bảo hiểm cần thiết mà nguồn tài trợ bắt buộc. Sau hết là ủy nhiệm môi giới dàn xếp ngày hẹn chung kết với chủ bán hoặc đại diện để thăm viếng và kiểm kê ngôi nhà lần chót trước ngày chính thức ký kết đóng hồ sơ mua bán tại một công ty lập văn tự có sự hiện diện đầy đủ thành phần hai bên mua bán và trung gian để ký kết, trao tiền và nhận chìa khóa nhà.

Một điều tối quan trọng ở đầu cuối cho người mua nhà là phải mua nhà trống, có nghĩa ngôi nhà không có người trú ngụ khi ký kết nhận nhà để khỏi bị rơi vào thực trạng người bán ‘ ở lì ’ ( holdover seller ). Ðó là chủ bán đã ký sang chủ quyền lãnh thổ rồi mà những người cư ngụ trong nhà – dù là chủ nhà, thân nhân hay người ở thuê – không chịu dọn đi ngay. Ðừng mềm lòng nghe họ năn nỉ ‘ xin ở lại vài ngày để sắp xếp nơi cư ngụ mới ’ mà ‘ tiền mất tật mang ’ vì tuy đã là chủ mới nhưng việc trục xuất người ra khỏi một gia cư phải có án tòa kiện thưa rất rắc rối, trước pháp lý nhiều khi phải bồi thường thiệt hại cho ‘ nạn nhân ’ bị trục xuất cùng đài thọ ngân sách dọn nhà tốn kém rất oan uổng. Do đó 24 giờ trước khi ký kết sang tên nhà cần phải trấn áp thực trạng nhà trống. Nếu thấy chủ cũ chưa chịu dọn ra bắt buộc phải hoãn ký kết vì một khi đã ký rồi người mua không còn áp lực đè nén mạnh nữa với chủ cũ trong việc nhu yếu dọn nhà trống như khi chưa sang tên .
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài khám phá pháp luật này chỉ trọn vẹn được sử dụng với tính cách thông tin ( information ) giúp quí fan hâm mộ một vài kỹ năng và kiến thức tổng quát cơ bản về lao lý Hoa Kỳ mà thôi và không hề coi như liên hệ của luật sư với thân chủ ( attorney-client relationship ). Do đó nếu có yếu tố tương quan đến luật, bạn vẫn cần phải đàm đạo với một luật sư trình độ về trường hợp của bạn .

Luật Sư LyLy Nguyễn

Source: https://suanha.org
Category : Tin Tức